Ofte stilte spørsmål

Norske Boligbyggelag Landsforbund (NBBL), er interesseorganisasjonen for boligbyggelagene i Norge. Boligbyggelagene, som vi representerer, er det 39 av, og de dekker landet fra Kristiansand i sør til Hammerfest i nord. NBBL jobber med å representere boligbyggelagenes interesser overfor myndigheter, medier og andre aktører i samfunnet.

Blant oppgavene til NBBL er å gi juridisk og teknisk bistand, og å arbeide for bedre vilkår for boligbyggelagene og deres medlemmer. NBBL bidrar også til utvikling og gjennomføring av boligpolitiske saker og prosjekter som fremmer god og bærekraftig boligutvikling.

Her kan du finne ditt boligbyggelag.

Et boligbyggelag er et samvirkeforetak som har som mål å bygge, omsette og forvalte boliger for sine medlemmer. Boligene blir organisert som borettslag eller sameier. I borettslag tilknyttet boligbyggelag er andelseierne medlemmer i boligbyggelaget og det er forkjøpsrett på boligene.

Det er medlemmene i boligbyggelaget som eier boligbyggelaget. Generalforsamling er den høyeste myndigheten i boligbyggelaget.

Boligbyggelagene tilbyr borettslag og sameier ulike tjenester innen forvaltning. Eksempler på dette er:

• Innkreving av felleskostnader
• Regnskap
• Økonomistyring
• Håndtering av lån og forsikringssaker
• Rådgivning til styrer
• Tilgang på digitale løsninger

Boligbyggelagene tilbyr også teknisk, økonomisk og juridisk bistand. De har eiendomsmeglere og kan drive boligrelaterte tjenester, f.eks. vaktmester og barnehage. I tillegg forhandler de frem fordeler og rabatter for sine medlemmer, og bidrar til borettslagenes kvalitetssikring gjennom kursing av styremedlemmer.

Flere boligbyggelag samarbeider for å gi medlemmene sine enda flere muligheter. Les mer om storbyansiennitet og felles forkjøpsrett her.​

Fellesgjeld er borettslagets eller sameiets gjeld. Denne gjelden er som regel tatt opp i forbindelse med bygging eller vedlikehold av bygget. Som eier er du medansvarlig for fellesgjelden og bidrar til betaling av renter og avdrag gjennom innbetaling av de månedlige felleskostnadene. Felleskostnadene kan inkludere felles forsikring, kostnader til strøm på fellesarealer, vasking av fellesareal, forretningsfører, etc.

Borettslag vil normalt få langt bedre lånevilkår enn et sameie ved låneopptak til felles prosjekter. Det er fordi et borettslag regnes som et selskap og eier eiendommen. Borettslaget kan dermed pantsette eiendommen under ett, noe man ikke har anledning til i et sameie. At finansieringen av fellestiltak vil være rimeligere i borettslag enn sameier, kan gjøre det enklere å få vedtatt tiltak i borettslag.

I et sameie er ikke alltid alle seksjonene like store, derfor fordeles som regel fellesutgiftene ut ifra størrelsen på leiligheten, også kalt en sameiebrøk.

Ved store oppgraderinger i et sameie kan kostnadene dekkes via fellesutgiftene hver måned, eller det kan forventes at hver seksjon dekker kostnadene selv. Det kan derfor være lurt å undersøke om det er noen planer for store oppgraderings- og vedlikeholdsprosjekter samt hvordan sameiet tidligere har finansiert disse, før man kjøper bolig.

Fellesgjelden skal alltid oppgis ved salg av bolig, og som kjøper må man ta gjelden i betraktning når man vurderer hva man er villig til å betale for boligen. Borettslaget kan sikre seg mot at de andre andelseierne blir ansvarlige dersom en andelseier ikke betaler felleskostnadene sine. Les mer om Borettslagenes Sikringsordning AS (SBS).

Borettslag

Et borettslag er et selskap som eies av dem som bor der. Tallet på andeler er det samme som antall leiligheter, og andelseierne eier bygninger og areal i fellesskap. Å eie en andel i borettslaget gir deg enerett til din egen bolig.

Det som kjennetegner borettslag som eierform, er at det er høy grad av fellesløsninger rundt f.eks. vedlikehold, vaktmestertjenester, kabelanlegg, økonomiforvaltning, lekeplasser og betaling av kommunale avgifter. Slike gode fellesløsninger gjør det ofte både trygt og enkelt å bo i borettslag.

Hovedregelen i et borettslag er at eier skal bruke boligen selv, mens bor du i et sameie, er det fritt frem for deg å leie ut hele boligen. Forskjellige utleieregler er hovedårsaken til at utleieinvestorer kjøper leiligheter i sameier i stedet for i borettslag.

For mer info om å bo i borettslag, kan du lese borettslagsloven på lovdata.no eller kjøpe Borettslagsboka i vår nettbutikk.

Sameie

Som boligeier i et sameie er du i juridisk forstand eier av en sameieandel som kalles en eierseksjon. Den gir deg enerett til bruk av en eller flere boliger i sameiet, og rett til bruk av sameiets fellesområder. Eierseksjonen kan være i blokk, rekkehus eller enebolig.

Et sameie er ikke et selskap, men en sammenslutning av eiere. Likevel brukes noen ganger fellesbetegnelsen boligselskap om borettslag og sameier.

Et sameie har – i motsetning til borettslag – ikke som formål å gi eieren rett til egen bolig. Et sameie kan derfor bestå av bare boliger, eller både boliger og næringslokaler. Som eier kan du selv velge om du vil drive med utleie eller om du vil bruke eiendommen selv.

For mer info om å bo i sameie, kan du kjøpe vårt informasjonshefte i nettbutikken. Les også sameieloven og eierseksjonsloven.

I både borettslag og sameier har du som eier rett til å være med å bestemme. En gang i året skal det avholdes et møte hvor alle eierne har rett til å delta. I borettslag heter dette generalforsamling, mens det i et sameie heter sameiermøte.

På disse møtene har alle eierne stemmerett og rett til å komme med forslag til vedtak. Her velges det et styre som tar seg av den daglige driften av borettslaget/sameiet. Man behandler også regnskap og budsjett, eventuelle vedtektsendringer og andre saker som eierne har meldt inn i forkant.

I et sameie er det stort sett fritt frem for deg å leie ut hele boligen når du vil. Hovedregelen i et borettslag er at eier skal bruke boligen selv, og ønsker du å overlate bruken av boligen til andre, krever det styrets samtykke.

Styret kan imidlertid ikke nekte deg å overlate bruken av boligen til andre i følgende tilfeller:

• Andelseieren har rett til å overlate bruken av andelen til andre for inntil tre år dersom andelseieren eller en nærstående har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene.
• Andelseieren er en juridisk person. Dersom juridiske personer, f.eks. kommunen eller en bedrift, har blitt andelseier i borettslaget, er det anledning til å overlate bruken til andre.
• Dersom andelseieren skal være borte midlertidig som følge av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
• Dersom et medlem av brukerstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedanstigende linje, eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen.
• Ektefelle eller samboer har krav på bruksrett etter samlivsbrudd.

I alle disse tilfellene skal det også sendes søknad til styret. Styret kan nekte godkjenning dersom forhold ved personen som skal bruke boligen gir saklig grunn til det, eller dersom vedkommende pga. bestemmelser i vedtektene ikke kunne blitt andelseier i laget.

Det er strengt å leie ut i borettslag, men en positiv konsekvens er at det for det meste er eierne selv som bor i borettslaget. De som eier leiligheten de bor i, pleier å ha større interesse av å ta vare på både sin egen andel og området rundt. De bor også ofte lengre i boligen og blir kjent med naboene sine. Dette tilrettelegger for et godt bomiljø.

Når man kjøper bolig, må man vanligvis betale en dokumentavgift til staten. Dokumentavgiften er på 2,5 prosent av omsetningsverdien. Når man kjøper en brukt bolig i et borettslag, trenger man derimot ikke å betale dokumentavgift. Er boligen ny, betaler man 2,5 prosent av boligens andel av tomteverdien.

Kjøper man en brukt bolig i et sameie, må man betale 2,5 prosent av salgssummen i dokumentavgift. Er boligen i sameiet ny, betaler man 2,5 prosent av boligens andel av tomteverdien.

Det korte svaret på dette er ja. Her gjelder samme regler for eierseksjonssameier og borettslag. Dersom det er noe forbud i vedtekter eller husordensregler, vil dyrehold som utgangspunkt være tillatt. Noen boligselskaper har imidlertid regler i ordensreglene som gir forbud mot dyrehold, eller som krever at dyrehold kun kan skje etter samtykke fra styret.

En ordning som gjør at du kan betale ned din del av fellesgjelden når du kjøper/er andelseier i et borettslag. Innfrir du din del av fellesgjelden, vil en IN-ordning gjøre at du får lavere månedlige felleskostnader.

På Finn kan du velge "eieform", er du ute etter en leilighet i et borettslag huker du av på "andelseier".

Dette kommer av at borettslagsboliger, eller andelsboliger som det også heter, har mulighet til å ta opp felles lån. Dette gjøres gjerne i forbindelse med større oppgraderinger som er nødvendig for å holde boligene vedlike.

De fleste borettslag nå selges med en såkalt IN-ordning (les mer over). Dersom du kjøper en leilighet i et borettslag som tilbyr IN-ordning, og du innfrir din del av fellesgjelden, kan du regne med at de månedlige fellesutgiftene dine blir betraktelig lavere enn det som fremkommer i salgsannonsen.