Finanstilsynet har noe paradoksalt foreslått en innstramming i folks muligheter for å få boliglån i en tid hvor det har blitt vesentlig billigere å betjene lån. Det er særlig forslaget om å sette ned gjeldsgraden fra 5 til 4,5 ganger årlig inntekt som har skapt størst reaksjoner – også fra NBBL. Denne endringen slår temmelig hardt inn for mange førstegangskjøpere og det er nok mange som spør seg hvilken verden Finanstilsynet befinner seg i.

Flere sårbare leietakere

Et vesentlig svar på dette spørsmålet finner vi i tilsynets begrunnelse for innstrammingen: å motvirke oppbyggingen av gjeld i sårbare husholdninger. Jeg har stor forståelse for dette hensynet, selv om timingen for tilsynets tilstramming så absolutt kan diskuteres. Men hvis vi lar spørsmålet om rett tidspunkt ligge, er det allikevel en mer langsiktig og fundamental problemstilling her: Hvis de «økonomisk sårbare» husholdningene skal beskyttes mot gjeld til boligkjøp, hvor skal de bo da? De må selvsagt leie. Da blir spørsmålet: Hva slags leiemarked møter de og hva vil det koste?

Det finnes utvilsomt svært mange bra og ordentlige utleiere i vårt land, men det er samtidig et udiskutabelt faktum at leiemarkedet i Norge er preget av større grad av uprofesjonelle aktører og flere lite tilfredsstillende leieforhold enn i mange andre land – ikke minst sammenlignet med våre nordiske naboland. Dette i seg selv bør ses som et boligpolitisk problem, særlig fordi leiemarkedet nettopp er dominert av «sårbare husholdninger», herunder mange unge og andre med lav inntekt.

Hipp som happ?  

Jeg har selv ganske nylig hjulpet mine to voksne barn inn på boligmarkedet. Det som er ganske slående er at kjøp av en bolig til 3-4 millioner gir omtrent samme boutgifter som det koster å leie den samme boligen. En to-roms blokkbolig til 3,5 millioner i Oslo (fullfinansiert ved hjelp av sikkerhet hos foreldre) koster i underkant av 15 000 kr. i lånekostnader og fellesutgifter pr måned. Det tilsvarer omtrent det som forlanges i leie på mange toroms boliger på Finn.no. I de fleste andre byer i Norge er nok tallene lavere for både kjøp og leie, men forholds-likheten går igjen mange steder.

Men det som i utgangspunktet kan se ut som et økonomisk hipp-som-happ-valg, er ikke det. For i lånekostnadene ligger det for det første en skattefordel gjennom rentefradraget, og for det andre avdragsbetaling – som er betydelig. Avdrag er å regne som sparing, og ikke en utgift, selv om ikke alle opplever det sånn i det daglige. I tilfellet med 3,5 millioner kroner i lån (som annuitetslån over 30 år), utgjør avdragsbetalingen ca. 7 500 kr. per måned, og skattefordelen drøyt 1 000 kr. De «reelle» boutgiftene ved kjøp er altså ikke 15 000 kroner, men 6 500 kroner i måneden. I sannhetens navn må det tilføyes at boligeieren har noen utgifter som ikke er tatt med i dette regnestykket (vedlikehold, forsikring m.m.), noe som gjør at sammenligningen eie eller leie ikke er fullt så forstemmende som påstått her.

Henger ikke sammen

Med forbehold om kraftig boligprisnedgang, er det ikke tvil om at leietakeren gjør en veldig mye dårligere økonomisk «deal» enn eieren. Det er denne situasjonen Finanstilsynet vil dytte flere inn i. Har ikke tilsynsfolka tenkt på dette? De har sikkert tenkt på det – utenfor arbeidstiden. Men forholdene på leiemarkedet er ikke finansmyndighetenes ansvar, så da er dette heller ikke en del av politikkbildet deres.

Det som illustreres her at kredittpolitikken og boligpolitikken på mange måter ikke henger sammen. Mens boligpolitikerne ønsker flest mulig eiere, setter kredittpolitikerne bommer i veien for å nå dette målet. De ulike hensynene som braker sammen her, må både tematiseres og løses bedre enn i dag. Siden vi i Norge nærmest ensidig har satset knallhardt på eierlinja, får det ekstra store konsekvenser for vårt boligmarked når det skjer endringer i rentenivå eller tilgangen på kreditt. Det er derfor ikke holdbart at Finanstilsynet er boligpolitisk døvhørt.

Eller for å si det på en annen måte: Hvis boligpolitikerne er enig med Finanstilsynet om at folk må spare lenger i en leid bolig før de gis anledning til å kjøpe, bør de samtidig ta ansvar for å legge forholdene bedre til rette for sparing. Ja, vi har BSU, men leiemarkedet som sådan har vi lite politikk rundt. Kanskje må vi tenke nytt også her?

Tilbake
Forfatter
Tore Johannesen
Spesialrådgiver
tj@nbbl.no
Neste innlegg
Ikke bare rike som sparer i BSU
Forrige innlegg
Hvordan ser verden ut etter covid-19?