Er en tredje boligsektor svaret?

Valgkampen er i gang, og situasjonen for førstegangskjøperne gis mye taletid og spalteplass. Blant de hyppigst nevnte forslagene er å etablere en såkalt tredje boligsektor. Men hva er det, og hvorfor mener NBBL at vi i stedet bør satse på andre tiltak?

NBBLs førstehjemindeks viser at en enslig førstegangskjøper har mulighet til å kjøpe ca. 1 prosent av boligene som er til salgs i Oslo. Det har alltid vært dyrt å kjøpe sin første bolig, men nå er det uten tvil spesielt vanskelig å komme inn på boligmarkedet om du er alene og uten mulighet til hjelp fra «foreldrebanken». I alle fall om du skal kjøpe bolig i Osloområdet.

Enkelte mener en tredje boligsektor er svaret. Av de politiske partiene har Rødt, SV, MDG, KrF og Ap en tredje boligsektor i sine program, men de har litt forskjellig formening om hvordan ordningen skal utformes. Rødt ønsker å gå tilbake til den gamle borettslagsmodellen som betyr offentlige subsidier, ikke-kommersielle boligbyggelag og prisregulering, SV ønsker den danske leie-boligmodellen, KrF mener ideelle organisasjoner bør få en rolle, mens det er mer uklart hva AP og MDG mener med sine forslag.

Overordnet kan vi si at en tredje boligsektor vil ligge mellom private løsninger for eie og leie, og kommunale løsninger som retter seg mot vanskeligstilte på boligmarkedet. Tredje sektor vil omfatte ikke-kommersielle løsninger der boutgiftene er lavere enn markedsbaserte priser. Dette forutsetter nødvendigvis offentlig og/eller privat subsidiering. For at denne sektoren skal ha et omfang av en viss betydning, betyr det en større satsing og store investeringer. De kan tenkes delfinansiert av stat eller kommunene. Det er imidlertid vanskelig å se at det offentlige bruker ressurser på en slik måte fordi det er svært begrensede midler til husholdninger som er vanskeligstilte på boligmarkedet. Om private – som boligbyggelag – skal etablere en tredje sektor, betyr det kryss-subsidiering av boliger i prosjektene, dvs. at noen boligkjøpere må betale mer for at andre skal betale mindre. Det er ikke uten videre mulig innenfor dagens regelverk (Konkurranseloven).

Vi har tidligere hatt en tredje boligsektor i Norge. Omsetningsprisene var regulerte. Fram til begynnelsen av 1980-tallet var det et trepartssamarbeid mellom staten med gunstig finansiering gjennom Husbanken, kommunene bidro med rimelige tomter, og boligbyggelagene bygde boliger til selvkost som ble solgt til medlemmene etter ansiennitet. Dette var en svært vellykket modell med gode boliger til et betydelig antall husstander i byer og tettsteder over hele landet. Men alt til sin tid. På begynnelsen av 80-tallet ble prisreguleringen fjernet, og borettslagseierne kunne som alle andre selge boliger i et fritt marked. Samtidig ble kredittmarkedet liberalisert, og det offentliges rolle i boligsektoren ble stort sett begrenset til vanskeligstilte. Det er vanskelig å se at vi skal gå tilbake til en slik løsning for et betydelig antall boliger i dag, slik Rødt foreslår. En boligmodell der husstanden kan bli «innelåst» med lave, regulerte priser, og som ikke vil gi mulighet til å flytte til en mer egnet bolig. Andre utfordring kan blant annet være «penger under bordet» og uønsket framleie.

Da Norge valgte eierlinja etter andre verdenskrig valgte Sverige og Danmark en betydelig leiesektor med regulerte priser og subsidiering. De har bygget allmennyttige boliger som i begge land utgjør et betydelig antall boliger som fortsatt leies ut med regulert husleie. For populære boliger er det lange køer, mens det i andre områder er tomme boliger.  Å nå bygge ut en slik sektor, som SV foreslår, vil kreve store investeringer det ikke er lett å se hvem skal ta ansvar for. Vi snakker om boliger til helt vanlige folk med gode inntekter, faste jobber og evne til å betjene et boliglån. Dette er ikke en gruppe vanskeligstilte på boligmarkedet.

En gjeninnføring av den norske borettslagmodellen eller de allmennyttige boligene i Danmark og Sverige, kan bety noe billigere boliger enn markedet tilbyr i dag. Spørsmålet er hvem som skal få lov til å bo i slike boliger? I København må du flere steder leie en dyr privat bolig i 7-8 år før du kan flytte til en rimeligere allmennyttig bolig. Ikke helt lovlig, men det foregår i stor stil at populære og rimelige allmennyttige boliger i Stockholm fremleies til markedsleie.

Pga. erfaringer fra Danmark og Sverige, og gitt at 8 av 10 i Norge eier egen bolig har NBBL valgt å foreslå andre tiltak enn en tredje boligsektorsektor. NBBLs innspill til partiene i den pågående valgkampen er:

• Det må bli enklere å bygge boliger – og det må bygges flere i sentrale strøk. Flere boliger stagger prisveksten, som er altfor høy.
• Gjeninnfør startlån til ungdom med betjeningsevne, men som ikke får lån i privat bank og uten mulighet til å spare opp egenkapital.
• Styrk BSU så det blir enklere å spare.
• Det må bli bedre rammebetingelser for private etablererløsninger som leie-til-eie, deleie og garantiordninger.
• Låneforskriften må endres slik at førstegangsetablerere kan tilbys privat finansiering med 10 prosent egenkapital.
• Sekundærboliger må beskattes høyere og det bør stilles strengere krav til finansiering.

Og ikke minst er eldre borettslagsboliger et godt alternativ for mange som ønsker seg en god bolig sentralt.