Eldre borettslag og sameier kan ha store, tomme arealer på loftet eller i kjelleren. Kanskje det tidligere har vært et fellesvaskeri eller et tørkeloft som ikke lenger er i bruk, eller det kan være at bodene er flere og større enn det er bruk for. Det kan være fristende å bygge dette om til boareal. I dette blogginnlegget gir jeg noen tips til hva styrene må huske på når en boligeier ønsker å bygge ut loft og kjeller.

Ombygging av eget eller fellesskapets areal?

Det aller første som må undersøkes er om det bare er boligeierens egen bod som skal bygges om eller om det er areal som brukes av fellesskapet. Er det areal som brukes av flere, er det naturlig at huseieren betaler et vederlag til de andre – eventuelt at de andre gis en annen motytelse. Er det for eksempel en firemannsbolig der loft og kjeller skal bygges ut, så kan motytelsen være at leilighetene i første etasje overtar vaskerommet i kjelleren mot at leilighetene i andre etasje overtar tørkeloftet. Er det større areal i kjelleren enn på loftet pga. takvinkelen, kan avtalen om arealbytte også inkludere betaling.

Kostnader ved tiltaket

Det er mange ulike kostnader som kan påløpe når et loft eller en kjeller skal bygges om til boligareal. Det er viktig å ha en oversikt over disse kostnadene og sikre seg at det er andelseier eller seksjonseier som dekker disse, og ikke fellesskapet.

De fleste boligeiere som setter i gang med et slikt prosjekt er nok innforstått med at det må isoleres, legges nytt gulv, graves ut, settes inn nye vinduer og trekkes nye ledninger. Men det kan også være andre kostnader. Kanskje er det behov for en bedre drenering når kjelleren gjøres om til boareal? Og hva med brannsikkerhet, lydisolering og ventilasjon? Hva med tilgang til stoppekran og sikringsskap? Du vil helst ikke måtte banke på hos naboen for å få stengt vannet når det lekker fra kjøkkenvasken.

Bruksendring krever tillatelse fra kommunen, og dette er boligeierens ansvar å få innhentet. Dersom det skal gjøres endringer i fasade eller bæring, må dette også søkes om til kommunen. Kostnader til denne søkeprosessen må tas av boligeieren som ønsker utbyggingen.

Noen ganger viser det seg av ulike grunner at man allikevel ikke får gjennomført utbyggingen, etter at byggingen er satt i gang. I så fall må boligeieren dekke utgifter til å tilbakeføre loftet eller kjelleren til opprinnelig tilstand.

Det kan også være bygge- eller prosjekteringsfeil ved arbeidet som boligeieren har fått utført. Disse feilene kan iblant avdekkes lenge etter at utbyggingen er fullført. Det er viktig at boligeieren også er ansvarlig for å følge opp disse feilene samt dekke eventuelle utbedringskostnader dersom håndverkeren som har utført arbeidet for eksempel er konkurs.

Endring i fordelingsnøkkelen

Ved en lofts- eller kjellerutbygging vil boligeieren få mer boareal og leiligheten eller rekkehuset få en større verdi. Felleskostnader er ofte fordelt etter verdien eller størrelsen på boligene. Derfor må som regel også fordelingsnøkkelen endres når kjeller og loft bygges ut.

Vedtak i årsmøte og generalforsamling

For at en ombygging fra bod til boareal skal være lovlig, er det som regel krav om at årsmøtet i sameier eller generalforsamlingen i borettslag har gitt sin velsignelse. Og det holder ikke med et simpelt flertall – to tredjedeler av de fremmøtte må samtykke til tiltaket.

Er det snakk om en ombygging som kan være aktuelt for flere, bør generalforsamlingen, etter forslag fra styret, også fastsette noen generelle retningslinjer for alle som ønsker å bygge ut. I tillegg bør det lages en avtale mellom borettslaget eller sameiet og den enkelte boligeier om prosjektet. På den måten vet både eksisterende og fremtidige boligeiere hva de har å forholde seg til, og man sikrer at alle behandles likt.

Lykke til!

Tilbake
Forfatter
Lars Grøndal
Advokat
lg@nbbl.no
Forrige innlegg
75 år gammel, men klar for framtida!