De langsiktige boligbyggerne
Ingen har i tiår etter tiår bygget så mange boliger folk har råd til som boligbyggelagene. I 2020 ble nesten 1 av 5 nye boliger skaffet til veie av et boligbyggelag. Men hva er nå egentlig et boligbyggelag, og hvorfor oppsto de?
Boligbyggelagene har til formål å bygge og forvalte boliger for sine medlemmer. Det er medlemmene som eier boligbyggelaget. Overskudd går tilbake formålet, nye tomter og nye boligprosjekter Det kalles samvirke. De siste tjue årene har boligbyggelagene doblet medlemsmassen til over 1,1 millioner. Selv om det er medlemmene som eier boligbyggelagene, skal verdiene forvaltes langsiktig og som en fellesformue. Ingen kan stikke av med disse verdiene. Det er ikke tillat å dele ut felles verdier til noen. Tvert imot er det et felles ansvar å sikre sunn økonomi, slik at boligbyggelaget ved hjelp av fellesformuen i tiår etter tiår kan bygge nye boliger medlemmene har råd til å kjøpe. Dette generasjonsperspektivet er viktig å huske når enkelte forståelig nok lar seg engasjere av øyeblikksbilder og frustrerende sterk boligprisvekst.
Boligbyggelagene har de samme rammevilkår som andre boligbyggere. De er selvstendige byggherrer med akkurat de samme byggekostnadene som andre. De kjøper også tomter i konkurranse med alle andre. Boligbyggelagene får ingen statlige subsidier. Boligbyggelagene er avhengig av positiv økonomisk drift for å kunne bygge stadig mer år etter år. Etterspørselen etter nye boliger kan svinge mye og raskt. Derfor er det avgjørende å ha tilstrekkelig egenkapital til å tåle perioder med usolgte boliger og til kjøp av nye boligtomter.
Hvorfor fikk Norge boligbyggelag eid av medlemmer som i tillegg eier sin egen bolig, mens det i andre land er vanlig å leie bolig hele livet? Årsaken finner vi i historien om flyttestrømmen fra landsbygda, befolkningsvekst, kraftig urbanisering og industrialisering fra 1880-tallet. Bolignød og dårlige boforhold fulgte i kjølvannet av disse omfattende samfunnsendringene. Flere tiår senere ble mange boliger ødelagt av andre verdenskrigs herjinger samtidig som det så og si ikke hadde blitt bygd nye boliger under krigen. Politikerne måtte ta store grep for å sikre innbyggerne tak over hodet. Målet var at hver nordmann skulle eie sin egen bolig. Det skulle bli slutt på gårdeierveldet med utrygge og dårlige boforhold.
Mange boligbyggelag og Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) så dagens lys i 1946. Boligbyggelagene ble landets største boligbyggere i det svært viktige trekantsamarbeidet mellom kommunene som tomteeier og staten ved Husbanken som finansieringskilde. Boligbyggelagene ble en viktig del av vår velferdsmodell.
Enkelt sagt, det begynte med at folk som trengte et sted å bo gikk sammen for å spare og bygge sin egen bolig. Borettslagene gikk sammen i «bolig-bygge-lag». Etter hvert som boligbyggelagene ble sterkere og de tekniske kravene større, bygget folk i mindre grad selv. Medlemmene besluttet via medlemsdemokratiet at boligbyggelaget skulle bygge. Deretter var det bare å vente til det var din tur i køen for tildeling av bolig. Lengre fra dagens virkelighet med glohete budrunder er det vanskelig å komme. Køsystemet var ikke bærekraftig i lengden.
På 1980-tallet opphevet Stortinget prisreguleringen for borettslagsboliger. Resultatet ble at borettslagsboliger gikk fra nesten ikke å bli omsatt, til å bli lagt åpent ut for salg. Riktignok med forkjøpsrett for boligbyggelagsmedlemmer. Staten skulle heretter konsentrere seg mest om sosial boligbygging, og det var slutt på at kommuner delte ut billige eller gratis tomter.
Gitt historien er det en forventing om at boligbyggelagene skal ta samfunnsansvar ved å bygge billigere boliger enn andre. Det ligger et ekstra samfunnsansvar i det å være et boligsamvirke, men i dag er det er krevende å levere på denne forventningen: boligbyggelagene har de samme rammebetingelsene som andre, og lønninger, tomter og materialer koster naturlig nok det samme for alle utbyggere.
En måte boligbyggelagene likevel gjør en ekstra samfunnsinnsats, er å få unge inn i boligmarkedet. Det er utviklet ulike modeller som en alternativ og rimeligere vei inn i eiermarkedet. Tidligere var noen slike ordninger subsidiert, og et samarbeid med kommunene. Nå hjelpes unge voksne og andre ved at boligbyggelag over hele landet tar ansvar og risiko med ordninger som f.eks. Leie-til-eie, OBOS Deleie og Bostart. Dette er tilbud mange har behov for fordi dagens priser og krav til boliglån gjør inngangsbilletten for høy for de uten mye sparepenger eller foreldre som kan hjelpe.
Boligbyggelagene slutter ikke å ta ansvar når boligen er bygd. De tilbyr å forvalte boligselskapet etter at boligene er fullført og solgt. Slik er boligbyggelag helt ulik andre boligbyggere. Ved utgangen av 2020 forvaltet boligbyggelagene til sammen 14 700 boligselskaper og 570 000 boliger innenfor trygge rammer med blant annet regnskapsførsel, tilstandsvurderinger og vedlikeholdsplaner.
Den kraftige medlemsveksten boligbyggelagene har hatt viser at stadig flere ser verdien av boligbyggelaget. Boligbyggelagene bygget 3 898 nye boliger i 2020. Det utgjorde om lag 17 prosent av alle nye boliger, og de var dermed til sammen landets største boligbygger.
Boligbyggelagene finnes over hele landet, og er fortsatt en viktig bidragsyter slik at folk har gode boliger de har råd til å kjøpe. Gjennom tiår etter tiår, store omstillinger i politiske rammebetingelser, krakk, opp- og nedturer, har boligbyggelagene vært der. I tiårene vi har foran oss kommer boligbyggelagene fortsatt til å være en betydelig boligbygger og bidragsyter til velholdte og bærekraftige boliger folk selv eier.
Dette innlegget ble først publisert på bygg.no 21. juni 2021.
