Hvordan sikre at flere borettslag og sameier kan ha god sambruk og drift av lekeplasser, veier og tekniske anlegg som disse skal bruke i fellesskap?

Det blir stadig vanligere at flere borettslag og sameier deler på felles tjenester og areal. Det er for eksempel hensiktsmessig at tre borettslag som ligger i samme utbyggingsområde, deler samme atkomst fra hovedveien, lekeplass og kanskje også parkering. Men hvem skal eie arealet atkomst og lekeplass ligger på, og hvordan skal boligselskapene samarbeide om drift og vedlikehold av disse arealene?

Utgangspunktet er at det er grunneier selv som kan bruke og er ansvarlig for drift og vedlikehold på sin eiendom. Dersom de ulike boligselskapene f.eks. eier ulike deler av veien, eller det ene borettslaget har lekeplassen på sin eiendom, er utgangspunktet at de selv kan bruke arealet, og da også selv må vedlikeholde det. Dersom andre skal kunne bruke din eiendom må de ha et rettslig grunnlag for det.

I mange tilfeller ser vi dette gjennom tinglyste rettigheter på eiendommene. Borettslag A og B har f.eks. fått tinglyst en rett til å bruke veien som går over borettslag C sin eiendom. En slik rett til atkomst bør regulere hvilken bruk man får rett til, og hvordan kostnader til drift og vedlikehold av veien skal fordeles. Dette forhindrer tvister i ettertid mellom de ulike rettighetshaverne og grunneier.

Å ha atkomst er et grunnleggende krav både for å få fradele en eiendom og å få bygge boliger der, så dette etableres gjerne tidlig i prosessen. Fordi veirett er en så grunnleggende og viktig rettighet for en eiendom, finnes det egne regler om veilag i vegloven. Her blir brukere av en vei forpliktet til å dekke kostnader til drift og vedlikehold, i forhold til sin bruk av veien. Man kan altså ikke bare bruke veien uten å være med og dekke kostnadene, selv om kostnader ikke er regulert i avtalen mellom grunneier og rettighetshaver.

En annen løsning kan være at veier og annet fellesareal fradeles som egne eiendommer, og eies av brukerne i fellesskap, enten ved at boligselskapet har en eierandel eller at den enkelte boligeier får en eierandel i eiendommen. Da etableres et sameie i eiendommen, som reguleres av sameieloven. Dette er noe annet enn et eierseksjonssameie, som reguleres av eierseksjonsloven, og det kalles gjerne et tingsrettslig sameie.

Et tingsrettslig sameie bør ha egne vedtekter for driften og et eget styre for å sikre god og demokratisk drift av eiendommen. På denne måten kan de ulike boligselskapene samarbeide om bruken av fellesarealene, og finne frem til gode løsninger og kostnadsdekning i fellesskap.

Eierandelene i et sameie kan være personlige (både for juridiske og fysiske personer), men de kan også gis en såkalt realtilknytning. Dette innebærer at eiendomsretten egentlig gis til en annen eiendom. Dette kan være svært praktisk, da det innebærer at eierandelene i eiendommen som eies i sameie med andre, overføres samtidig og automatisk ved overføring av den enkeltes boligeiendom. Dette er jo areal som er ment å skulle være nødvendig for eieren av boligeiendommen, uansett hvem som eier den. Som regel har man liten interesse i å eie en liten del av en vei og en lekeplass, lenge etter at man har flyttet fra leiligheten sin i dette området.

Arealer til felles bruk kan også eies av en velforening. Da bør medlemskap i velforeningen være pliktig for de som skal bruke arealene. Dette gjøres gjerne ved at det tinglyses en plikt til slikt medlemskap på boligeiendommen. En velforening følger den ulovfestede foreningsretten, og bør også ha et styre og egne vedtekter, som regulerer drift og kostnadsfordeling.

Noen ganger ser vi at eiendommen til felles bruk ligger i sameie mellom flere eiendommer, men at man allikevel etablerer et vel som skal ta seg av driften. Velet blir da et driftsselskap, som eierne setter ut driften til. Grunnleggende beslutninger, f.eks. om salg av deler av fellesarealet, må allikevel fattes i sameiet etter reglene i sameieloven. Velet har ikke denne fullmakten når det ikke er eier av arealene.

Denne teksten ble opprinnelig publisert i Bomagasinet nr. 3, 2020.

Tilbake
Forfatter
Line C. B. Bjerkek
Advokat
lb@nbbl.no
Neste innlegg
Hvordan ser verden ut etter covid-19?
Forrige innlegg
#MinDrittleilighet