Byggkvalitetutvalgets rapport kom i februar 2020. Den gir anbefalinger om regelendringer og en ny forsikringsordning. Hvorfor skal boligbyggelagene engasjere seg? Betyr det noe for borettslag og sameier? Svaret er et klart «ja»!

Det er vi som bygger, eier og bor. Det er boligkjøperne som betaler til sist, både for god kvalitet og for konsekvensene av dårlig kvalitet. Her gir jeg fire gode grunner til at vi bør engasjere oss i debatten fremover.

Tid for revisjon

Dagens byggeregler fyller snart 25 år. Hensikten med siste store lovrevisjon var bedre byggkvalitet og færre byggfeil. Vi fikk et nytt ansvarssystem, som skulle løfte kompetansen i næringen., og uavhengig kontroll som skulle redusere feil. Men har det virket? Er det blitt bedre kvalitet og færre byggfeil?

Forskningsrådet finansierte en større evaluering av lovrevisjonen i 2003-2005. Konklusjonene var langt fra entydige, men noen funn ga indikasjoner på at kvalitet og kompetanse var blitt bedre. I dag er vi ikke kommet nærmere noe entydig svar på om regelverket virker eller ikke. Det er én god grunn i seg selv til å vurdere alternativer, som aller helst bør virke.

«Næringen er omfattet av et stort og komplisert regelverk, til dels med ukjent eller uklar effekt, og med virkemidler som ikke alltid henger godt sammen.» — Byggkvalitetutvalget

Bestillere og boligeiere må på banen

De aller fleste av oss har et forhold til byggesak. Vi kan ha forsøkt oss på søknad til kommunen, eller fått varsel om naboens byggeplaner, eller kjøpt en ny bolig hvor vi vil finne ut av hva som er godkjent. En fellesnevner i byggesakene er kompleksitet. Det er vanskelig å finne fram i havet av skjemaer, tegninger og aktører. Regelverket er nesten umulig å forstå.

Som eier av et byggeprosjekt eller en bolig blir du fremmedgjort. Du får navnet «tiltakshaver», og tvinges til å engasjere en «ansvarlig søker» som skal holde orden og oversette mellom deg, regelverket og kommunen. Kravet om en «ansvarlig søker» er nærmest en fallitterklæring fra myndighetenes side. En slags erkjennelse om at bestillere – «tiltakshavere» – aldri vil forstå. Det gir myndighetene alibi til å fortsette å lage kompliserte regler.

De som bygger i 2020 har mye bedre forutsetninger til å ivareta egne interesser enn for 25 år siden. Kunnskapen har generelt økt, og tilgang på informasjon er blitt enklere. Vi er midt inne i en digital revolusjon, med verktøy og løsninger som gjør at vanskelige regler blir enkle å forstå og følge. Tiden er moden for at du og jeg som bestillere kan ta et større ansvar, men kanskje først og fremst er tiden moden for at eiere og bestillere tar sin fortjente plass i debatten om nye regler og ordninger. Dette er alt for viktig til å la andre bestemme hvilke regler som skal gjelde for våre bygg og investeringer.

«Dagens ansvarsrettssystem oppfyller ikke intensjonen om tydelig plassering av ansvar, men medfører tvert imot uklarhet og ansvarspulverisering». «Mest alvorlig er det at systemet medfører at tiltakshaver ofte havner i en tilbaketrukken rolle.»

Byggkvalitetutvalget foreslår at dagens system med ansvarsrett fjernes, og at alt ansvar plasseres hos tiltakshaver. De foreslår også at sentral godkjenning fjernes, og innføring av lovregulerte yrker.

Kommunenes rolle må avklares

Fram til 1997 drev kommunene med aktiv bygningskontroll. I dag skal de utføre «tilsyn», og påse at aktørene med ansvar følger reglene. Tilsynet er uklart definert, og en oppgave alle kommuner sliter med. Byggesaksbehandling prioritertes foran tilsyn. Departementet har konstatert «mangelfullt tilsyn i kommunene» helt siden 1997, og i det senere funnet ut at kommunene både mangler kompetanse og penger til å føre tilsyn i særlig omfang.

Et alternativ til å stille høye krav som aldri kan innfris, er å justere på kravene. Realitetsorientering, med andre ord. Da kan det være en god ide å være mer tydelig på hva kommunene skal befatte seg med. I dag opplever noen at kommunen er fraværende, andre opplever at kommunen blander seg utidig og uten nødvendig kunnskap i diskusjoner om tekniske løsningsvalg. En tydeligere avgrensning vil kunne balansere forventningene og innblanding.

Byggkvalitetutvalget har foreslått at kommunene skal begrense sin kontroll til dokumentasjonskrav og de krav kommunen selv stiller i tillatelser og reguleringsplan.

Forsikring – kvalitet og økonomi «hånd i hånd»

Dagens system er bygget på en idé der foretakene erklærer ansvar overfor kommunen, som igjen skal føre oppsyn med at foretakene følger regelverket. Dette skjer ofte «på siden» av bestilleren og eierens egen organisering og oppfølging, og ikke som en del av den. I mange tilfeller blir bestilleren stilt til ansvar for forsømmelser foretakene har gjort. Loven legger det samme ansvar på tiltakshaver som foretakene, og kommunene går på tiltakshaver når ansvaret mellom foretakene er pulverisert. Systemet var nok i utgangspunktet ment å forsterke bestillerens egen organisering og kontroll, og beskytte bestilleren fra dårlige leverandører, men det er ikke blitt helt slik.

Kvalitetsbrist i bygg har store økonomiske konsekvenser. 2/3 av realkapitalen i Norge er bundet opp i fast eiendom. Økonomisk aktivitet innenfor byggsektoren utgjør flere hundre milliarder kroner i året. Store deler av Norges verdiskapning foregår i bygg. Dette er verdier og aktiviteter som i stor grad finansieres og forsikres av finansnæringen.

Det er slett ikke dumt å tenke seg at finansnæringen i fremtiden får et større ansvar for kvalitet når bygg oppføres. Finansnæringen er forretningsmessig opptatt av hva som skaper kvalitet og verdi, hva som forårsaker feil, og hvilke aktører som har god og dårlig historikk. Bygningseiere og byggenæringen er finansnæringens kunder. Et nytt kvalitetssystem som støtter seg på bank og finans har kanskje bedre odds for å lykkes enn et kvalitetssystem som støtter seg på kommunene. Kvalitet og økonomi bør gå hånd i hånd.

Byggkvalitetutvalget foreslår en obligatorisk byggskadeforsikring for nye boliger, og et åpent skaderegister som identifiserer aktørenes historie.

Hva nå?

Det enkle er ofte det beste. Alt ansvar til tiltakshaver, færre oppgaver til kommunene, og en ny rolle for bank og forsikring. Men er det så enkelt? Hvem tjener på det, og hvem taper? Hva koster det, og hvem må betale regningen? Usikkerheten er stor. Byggkvalitetutvalget har ikke utredet konsekvenser.

Spørsmålet nå er om Nikolai Astrup og departementet vil utrede forslagene videre, eller om hele rapporten går i skuffen. Som vanlig vil ikke kampen dreie seg om hva som er den beste fremtidige ordning for byggkvalitet og samfunnet. Den vil i stor grad dreie seg om hvem som har noe å tape, og hvem som har noe å vinne.

Enkelte av aktørene har signalisert at de liker forslagene dårlig, kanskje fordi bortfall av ansvarsrett truer deres forretningsområde. Andre frykter kostnadene, og svekket konkurranse i markedet ved innføring av lovregulerte yrker. Finansnæringen er nøkternt positive, men avventende til forsikring. I dette havet av usikkerhet kan stemmen fra bestillere og eiere bli avgjørende, og dermed forslagenes videre skjebne. Vi bør være grunnleggende positive til at myndighetene bruker tid og ressurser på utvikling av bygningspolitikken. For eiere og bestillere kan det være mye å vinne hvis det lyttes til våre behov. Våre behov er nært sammenfallende med myndighetenes behov: god kvalitet til en akseptabel kostnad.

Tilbake
Forfatter
Ketil Krogstad
Spesialrådgiver
kk@nbbl.no
Neste innlegg
God bolig – hva er det, og for hvem?
Forrige innlegg
Fastrente: Fem myter og én advarsel