Skikk og bruk for fellesarealer
Som beboer i et borettslag eller sameie har man tilgang på en rekke fellesfunksjoner. Men hvilke grenser gjelder for bruk av fellesarealer, og hvordan sikrer vi at bruken fungerer optimalt mellom beboerne?
I borettslagenes ungdom ble det bygget mange boligselskaper med fellesvaskeri, felles forsamlingsrom, redskapsboder og liknende. Å dele på bruken av fellesarealet var nødvendig i en tid med boligmangel og trange økonomiske kår. Etter hvert som velstanden økte ble vi mindre interessert i å dele tjenester med naboen, og mange av fellestjenestene ble faset ut, arealene ble omgjort til andre formål eller boliger. Nå kan det se ut til at trendene igjen er i ferd med å snu, og å dele tjenester i boligselskaper blir igjen vurdert som et gode. Det bygges forsamlingslokaler, gjesteleiligheter, trimrom, felles sykkelverksted og liknende i både nye og gamle prosjekter. Delingsøkonomien skaper etterspørsel etter nye tjenester som kan deles, til det beste for naturen, bomiljøet og den enkeltes økonomi. Derfor er det viktig å sikre at bruken av disse også forløper seg mest mulig problemfritt.
| Hvordan man skal oppføre seg er regulert i borettslagslovens § 5-1 og § 5-11: «Kvar andel gir einerett til å bruke ein bustad i laget og rett til å nytte fellesareal til det dei er tenkte eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva.» «Andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar.» Tilsvarende finner vi i eierseksjonslovens § 25: «Seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet. Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.» «Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.» |
Når en ulempe er unødvendig
Bruken av fellesarealer skal ikke skape unødvendig eller urimelig ulempe eller skade for de andre beboerne, men når er egentlig en ulempe unødvendig? Jeg skal prøve å gi et eksempel. Nyere bygg har ofte atkomst via svalganger som gjerne markedsføres som en ekstra balkong. Utformingen er imidlertid ulik, og plassering av stoler og bord her kan være til hinder for ferdsel, for eksempel for rullestolbrukere eller for ambulansepersonell som skal hente en pasient. Som utgangspunkt er dette et fellesareal, som du som eier ikke har eksklusiv råderett over på samme måte som boligen. Mange vil allikevel tenke at det skaper et godt bomiljø dersom folk sitter ute her og gjerne prater sammen. Estetisk kan det også være fint med blomster og litt møbler i et ellers tomt areal. I disse tilfeller anbefales det at boligselskapet gjør en felles vurdering og gir retningslinjer for hvordan svalgangen kan møbleres, og gir veiledning om plassering av møbler, slik at det sikres den nødvendige passasje for funksjonshemmede og syketransport. De færreste ønsker å sperre for helt nødvendig passasje, men trenger kanskje veiledning i hvor grensen skal gå.
Som du ser av reglene i loven er vurderingstemaene skjønnsmessige, hvor blant annet tidens gang er et element i vurderingen. Det betyr at oppførsel som tidligere ble vurdert som uvanlig kanskje ikke lenger er det, fordi både samfunnet og teknologien har forandret seg. Regler om at vasking og rulling av tøy skal skje på dagtid fremstår som utdatert i en tid der de fleste jobber på dagtid og har egen vaskemaskin i leiligheten.
Konkrete bestemmelser om fellesarealene
I tillegg kan boligselskapet vedta ordensregler som gir nærmere bestemmelser om oppførsel på fellesarealene. Noen lager også egne regler for spesielle områder i boligselskapet, som parkeringsregler, regler for bruk av utleie-leilighet eller fellesrom. Dette kan være hensiktsmessig ved spesialrom som verksted og forsamlingslokaler. Det vil gjøre det lettere for beboerne å sikre god bruk som hindrer konflikter og unødvendige slitasje på rommene. I borettslag ligger fullmakten til å vedta ordensregler til styret, mens den i eierseksjonssameier er lagt til årsmøtet.
Ordensregler skal ikke hindre god trivsel, men legge til rette for at trivselsfaktoren blir så høy som mulig. De må derfor heller ikke være for inngripende i den enkelte eiers liv. Det gjelder å finne en god balanse, mellom hensynet til den enkelte og hensynet til fellesskapet. Det er derfor lovhjemmelen til å vedta ordensregler er begrenset til å vedta «vanlige» ordensregler. Reglene bør holde seg innenfor det folk flest oppfatter som fornuftig og regler som man finner i ordensregler i andre boligselskap.
Følge gjeldende regler
Uansett hvilken eierform du bor i må du følge de reglene som gjelder hos deg. Både de generelle regler som er nedfelt i lov, og de mer spesifikke for ditt boligselskap nedfelt i ordensreglene. Dersom du ikke følger dette vil det være et mislighold av dine plikter som boligeier, som kan få konsekvenser for deg. Reglene både i loven og i ordensreglene er laget for at samspillet mellom beboerne skal fungere best mulig. Hvis du holder deg innenfor disse, vil du bidra til bedre bomiljø og mer effektiv og hensiktsmessig bruk av fellesarealene der du bor. Tenk på det neste gang du bruker den felles takterrassen eller tar deg en tur i den felles sykkelboden der du bor.
Dette innlegget sto først på trykk i Bomagasinet nr. 2, 2020.
Advokat og faglig leder