Bygg flere boliger der folk vil bo

Forskjellene øker stadig mellom de som har mulighet til å komme seg inn på boligmarkedet, og de som ikke har det. Dette fører til uheldige sosiale ulikheter. Hvorfor har det blitt slik?

På oppdrag fra NBBL har Norges miljø- og biovitenskapelige universitet (NMBU) utført en omfattende analyse av 760.000 boligsalg i 45 norske kommuner. Undersøkelsen avdekker hvor stor andel av den faktiske boligomsetningen en typisk førstegangskjøper historisk har hatt råd til. Resultatene er nedslående, men dessverre ikke overraskende.

Fra 2010 og frem til i dag har andelen boliger som førstegangskjøpere har råd til falt drastisk over hele landet. Som ventet er utviklingen mest dramatisk i de store byene. I Oslo, for eksempel, har en førstegangskjøper bare råd til tre prosent av boligene som er til salgs, og i Tromsø like under syv prosent.

For å finne løsningene må vi først ha en formening om hvorfor det har blitt slik. Høye boligpriser kan i stor grad forklares av høy inntektsvekst, lave renter, et fordelaktig skattesystem og ikke minst at det er bygd for lite boliger i forhold til etterspørselen i pressområder. Her fokuserer jeg på sistnevnte.

Høye boligpriser er nemlig ikke kun en konsekvens av markedskreftene, men også en konsekvens av politiske valg. Når det også skal tas hensyn til arkitektur, miljø, fortetting og dyrkbar jord, glemmes ofte boligbyggingen – enda så viktig den er.

En stor by som skiller seg ut i NBBLs undersøkelse, er Kristiansand. Der har den typiske førstegangskjøperen råd til flere boliger i dag enn for ti år siden. Hvorfor er det slik?

Mange av de viktigste faktorene for boligprisutviklingen er nemlig like fra Kristiansand i sør til Tromsø i nord. Renten er den samme. Med unntak av kommunal eiendomsskatt så er hovedlinjene i skattesystemet likt. Førstegangskjøpernes inntekt er også nokså lik. Disse faktorene kan altså ikke forklare hvorfor terskelen inn på boligmarkedet er overkommelig i Kristiansand, men ikke i andre større norske byer. Forklaringen kan derimot ligge på tilbudssiden.

Innbyggertallet i Oslo har økt med 200.000 de siste 20 årene. Samtidig har det kun blitt bygd knappe 60.000 boliger – det gir et forholdstall på om lag 3,5 personer per nybygde bolig. I Kristiansand har befolkningen vokst med 25.000, der har det derimot blitt bygd 13.000 boliger. Det gir om lag 2 personer per nybygd bolig. Det harmonerer perfekt med gjennomsnittet på to personer per husholdning.

Boligmarkedet er sammensatt, men flere boliger vil utvilsomt gi færre boligtapere. Housing lab anslår at 10.000 flere boliger i Oslo hadde redusert boligprisene med 10 prosent. For å unngå at boligmarkedet blir en ulikhetsmaskin er derfor rådet entydig – legg til rette for at det bygges flere boliger der folk vil bo.

Denne teksten sto først på trykk i Bomagasinet nr. 4, 2020.