Trygg og enkel eiendomsmegling

Forrige uke ble Eiendomsmeglingsutvalgets utredning «Trygg og enkel eiendomsmegling» lagt frem. Utvalget ble oppnevnt av regjeringen i 2019, blant annet fordi Stortinget ønsker å gi boligkjøpere mer tid i bolighandelen.

Den overordnede målsetningen for utvalget var gjennomgå eiendomsmeglingsloven for å forenkle den og gi trygghet for forbrukerne. Utvalget bestod av representanter fra næringen, forbrukerne, akademia, teknologimiljø og myndighetene.

Som interesseorganisasjonen for norske boligbyggelag og deres vel 1,1 millioner medlemmer, vil vi i NBBL se nærmere på utvalgets forslag, i samarbeid med boligbyggelagene. Her er en oversikt over de viktigste forslagene.

Budgivningsprosessen

Utvalget hadde et ganske omfattende mandat. For egen del synes jeg det mest interessante var hvilken innvirkning den norske budgivningsprosessen har på boligprisene. I forlengelsen av dette skulle utvalget ta stilling til om reglene for budgivning bør endres, og – i så fall – hvordan? Det skulle også redegjøres for erfaringer fra andre land.

Her fikk utvalget bistand fra Oslo Economics som skrev en komparativ analyse av boligomsetningen i Norge, Danmark, England, Nederland og Victoria (Australia). Rapporten har flere interessante funn. Den viser blant annet at Norge er det eneste av disse landene der boliger selges i auksjoner med åpen budgivning. De andre landene har ulike former for lukkede budprosesser der partene forhandler seg frem til en pris.

I Danmark, for eksempel, blir ikke bud videreformidlet til andre budgivere. Boligene legges gjerne ut til en høy pris, som deretter reduseres dersom det ikke kommer bud. Fordelen med den danske modellen er at den bidrar til en roligere budprosess som kan gi en mer stabil prisutvikling. Ulempen er at det tar lenger tid å selge en bolig sammenlignet med Norge.

Utvalget foreslår i det store og hele å videreføre gjeldende rett. Det innebærer at eiendomsmeglere fortsatt skal kunne legge til rette for en åpen auksjonsbasert salgsprosess. Utvalget bruker kun litt over en spalte på å sine vurderinger rundt dette. Dette spørsmålet må vel sies å være et av de mer sentrale og burde etter mitt syn derfor vært drøftet mer inngående, ikke minst fordi rapporten fra Oslo Economics tyder på at en dansk løsning vil kunne gi partene mer tid.

Hemmelige bud, kupping og akseptfrist

Det utvalget imidlertid bruker en del tid på, er ulike former for budpraksis som har utviklet seg den senere tiden og som oppleves som problematisk. Dette gjelder særlig hemmelige bud, kupping og korte akseptfrister. I en åpen og relativt uregulert budgivningsprosess – slik vi har i Norge – kan budgivere kreve at budet ikke formidles til andre enn selger. Slike hemmelige bud er det mange som irriterer seg over, ikke minst de budgiverne som trodde de hadde det høyeste budet. Utvalget foreslår å forby hemmelige bud, noe som virker fornuftig.

En annet strategi som har forårsaket en del irritasjon – særlig blant eiendomsmeglere – er såkalt kupping. Det vil si at budgiver gir bud direkte til selger, og ikke via eiendomsmegleren. Her deler utvalget seg i tre: Noen mener kupping bør forbys (blant annet eiendomsmeglernes to representanter), andre mener det ikke bør forbys, og atter andre mener vi bør se an utviklingen. Utvalget foreslår derfor ikke noe forbud, men derimot at eiendomsmeglere skal rapportere om kupping til Finanstilsynet. Forøvrig har utvalget fått Samfunnsøkonomisk analyse til å vurdere hvilken effekt kupping har på boligprisene. Deres konklusjon er at priseffekten er liten, men at kuppede boliger i noe større grad går over prisantydning.

For å senke tempoet i budrunder foreslår utvalget et forbud mot bud som har kortere akseptfrist enn 30 minutter. Dette skal gi konkurrerende budgivere litt mer tid til å vurdere om de skal gå høyere eller ikke.

Nettbaserte selvhjelpstjenester

Et annet tema utvalget har vurdert er nettbaserte selvhjelpstjenester, som for eksempel propr.no eller samsolgt.no. Dette er tjenester som hjelper til med salget av boligen. De tilbyr systemer for å hente inn informasjon om boligen, lage annonse, salgsoppgave, salgskontrakt m.m. Utvalget skulle utrede om disse tjenestene burde reguleres av eiendomsmeglingsloven. Her ble heller ikke utvalget enig. Et stort flertall av medlemmene mener at disse tjenestene ikke bør reguleres av eiendomsmeglingsloven, bl.a. fordi det ikke var avdekket særlige problemer med disse tjenestene. Mindretallet, som interessant nok består av utvalgets teknologiekspert, mener imidlertid at denne typen tjenester burde være omfattet av eiendomsmeglingsloven.

Nøytralitet

Utvalget foreslår å videreføre kravet om at eiendomsmegleren skal være nøytral og ivareta både kjøper og selgers interesser. Her er det interessant å merke seg at i alle andre land i den komparative analysen til Oslo Economics har en annen løsning: Den sentrale mellommannen er en salgsagent som hovedsakelig handler på vegne av selger. Mange vil nok også oppfatte norske eiendomsmeglere mer som en salgsagent enn en nøytral mekler som tar like mye hensyn til begge parter. Her kan det spørres om det ikke burde gjøres justeringer i lovteksten som gir en bedre beskrivelse av eiendomsmeglerens faktiske rolle – uten at eiendomsmegleren fratas ansvaret for å ivareta kjøperens interesser.

Kan ikke lenger bruke advokatbevilling til å drive eiendomsmegling

Et forslag som nok kommer til å bli mye diskutert er at advokater må ha en egen eiendomsmeglingsbevilling for å drive eiendomsmegling. I dag kan advokater drive eiendomsmegling utelukkende i kraft av advokatbevillingen. Utvalget begrunner forslaget blant annet med at advokater som driver eiendomsmegling gjennomgående ikke har like god kompetanse, systemer og krav som eiendomsmeglere. Advokatforeningen har, ikke overraskende, allerede gått kraftig ut mot forslaget.

Styrkede opplysningskrav

Utvalget foreslår også at salgsprospekt skal inneholde flere opplysninger. Det skal blant annet informeres om avvik mellom faktisk eller markedsført bruk og ferdigattester. Dette innebærer for eksempel at det må gis informasjon om at rommet som er innredet som soverom faktisk ikke er godkjent som soverom. Isolert sett synes forslagene å være velbegrunnede, men det her er det viktig at ikke informasjonskravene samlet sett bidrar til «information overload». Omfattende lovfestede informasjonskrav kan gjøre at boligkjøpere ikke får med seg den sentrale informasjonen. Derfor er det positivt at utvalget også foreslår å ta bort enkelte unødvendige informasjonskrav.

Koblingssalg

Utvalget viderefører forbudet mot koblingsalg, men gjør noen justeringer i ordlyden. Forbudet innebærer blant annet at banker ikke kan kreve at det inngås en bestemt eiendomsmegleravtale som forutsetning for at det innvilges boliglån med lav rente eller vise versa. Det foreslås også en oppmykning av reglene for eiendomsmegleres salg av forsikringstjenester. I dag kan ikke meglere motta betaling for salg av boligsalgsforsikring, kun boligkjøpsforsikring. Utvalget foreslår at disse forsikringene likestilles og at meglere kan motta vederlag for formidling av begge disse forsikringstypene. Blant annet Forbrukerrådet har tidligere vært negative til dette og synes nå å ha snudd i dette spørsmålet.

Andre forslag

Det foreslås også krav til politiattest og egnethetsvurdering av eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere.

Avslutningsvis foreslås også hjemmel for å kunne ilegge overtredelsesgebyr på inntil fem millioner kroner eller fem prosent av omsetningen. Reelt sett er kanskje dette et av de viktigste forslagene, selv om det neppe vil få særlig mye oppmerksomhet. Dette vil gi Finanstilsynet vesentlig større muligheter til raskt og effektivt kunne rydde opp i lovbrudd.

Forslaget godt mottatt

De første reaksjonene til utvalgets forslag har stort sett vært positive, men det er kanskje heller ikke så rart ettersom de fleste som har rukket å kommentere utvalgets arbeid har hatt egne representanter i utvalget. Huseierne og meglerbransjen har ønsket et forbud mot kupping, men dette var altså ikke utvalgets flertall enige i.