Slipp katta ut av sekken – før boligkjøpet

Byggkvalitet og trygg bolighandel er et uttalt mål det er vanskelig å være uenig i. Likevel har eiendomsbransjen ikke kommet frem til hvordan vi kan få dette til.

Myndighetene har satt i verk flere tiltak for å hjelpe oss. Ett av disse var revidering av avhendingslova som ble vedtatt i 2019, men denne lovendringen er fortsatt ikke er trådt i kraft. Vi venter spent på ny forskrift med blant annet krav tilstandsvurderinger ved salg av brukt bolig.

Som boligkjøper ønsker man å være trygg på at boligen har en god kvalitet, eller i alle fall en viss minimumsstandard. Skjulte feil og mangler, med potensielle rettssaker i kø, vil alle unngå. Men hvilken kostnad er forsvarlig for å sikre byggkvalitet? Det er ett av spørsmålene som utredes i disse dager. Skal katta ut av sekken slik at den ikke følger handelen, må det endringer til.

Er dagens 5 års garanti god nok?

Mange byggfeil, og byggskader som følger av disse, oppdages først etter noen år. Dette er gjerne store skader som har fått utvikle seg over tid, og som er vanskelige å oppdage ved overtakelse fordi viktige bygningsdeler er bygget inn. Kjøperen risikerer å stå uten dekning for sitt krav dersom entreprenøren ikke har evne eller vilje til å imøtekomme krav som oppstår etter fem år.

For å øke seriøsiteten i bransjen, herunder arbeidslivskriminalitet, kan det være hensiktsmessig å utvide dagens reklamasjonsrett og varigheten på garantien, eksempelvis fra fem til ti år og at garantiordningen dekker større skader.  Et skaderegister vil utvilsomt fungere som en god gammeldags gapestokk og ha oppdragende effekt. Å avdekke aktører som går igjen med mange byggfeil er kanskje å slippe katta ut av sekken, før kjøpet?

Den danske modellen – byggskadeforsikring i 10 år?

Ved salg av ny bolig foreslår Byggkvalitetutvalget (Kommunal- og moderniseringsdepartementets ekspertutvalg) en forsikringsordning etter dansk modell.

I Danmark er byggskadeforsikringen obligatorisk. Der følger forsikringen boligen og gjelder i ti år etter ferdigstillelse. I motsetning til den norske garantiordningen dekker den danske forsikringsordningen kun vesentlige skader. I den danske ordningen stilles det krav om at forsikringsselskapet skal kontrollere bygget ett og fem år etter overtakelse, samt etablert et register som viser alle foretak som har tegnet byggskadeforsikring.

Det er en vesentlig forskjell mellom skadeforsikring og en garantiordning, slik vi har i Norge. I forsikring er det forsikringstakers (byggherre/tiltakshaver/entreprenørs) økonomi, soliditet eller "rating" som er risikofaktorer. Det er videre sannsynlighet og konsekvens av en hendelse eller skade som er risikofaktorene. Et skadeforsikringsselskap som tilbyr en byggskadeforsikring, vil i større grad ha incitamenter til skadeforebyggende aktiviteter enn et kredittforsikringsselskap som bare tilbyr garantier (som etter dagens ordning i bustadoppføringslova §12). Det er mulig å innføre av en byggskadeforsikring, som enten supplerer eller erstatter dagens garantiordning.

Vanskelige vurderinger står for tur, men jeg stemmer får å slippe katta ut av sekken!

Departementet har utredet flere modeller. Det kan kan du lese om her.