Har du tenkt over at det å bo i stor grad er svært fornuftig gjenbruk? De aller fleste kjøper en bruktbolig, og boligene er ment å vare mye lengre enn boligeiers brukstid. Boligene bygges for lange tidsperspektiv, og det er betydelig mer miljøvennlig å vedlikeholde og bruke den bygningsmasse man allerede har, enn å rive og bygge nytt. Men hvor langt går egentlig styrets myndighet til å iverksette vedlikeholdstiltak?

Styret har myndighet i alle saker hvor ikke myndigheten er lagt til andre organer, i lov, vedtekter eller som følge av vedtak i generalforsamling eller årsmøte. Styrets myndighet er derfor ganske vid, men begrenses av reglene om hvilke vedtak som krever 2/3 flertall i årsmøte/generalforsamling. Disse finner vi i borettslagsloven § 8-9 og i eierseksjonslovens § 49. Av disse reglene følger at styret kan utføre oppgaver og fatte vedta som er innenfor vanlig forvaltning eller vedlikehold, mens ombygging, påbygging og andre endringer av bebyggelsen eller tomten som ikke kan karakteriseres å være innenfor vanlig forvaltning eller vedlikehold må vedtas med 2/3 flertall av generalforsamlingen/årsmøtet. Grensen mellom de ulike typer vedtak blir derfor viktig å trekke.

Grensen er skjønnsmessig og man må gjøre en helhetlig vurdering, hvor bygningsmassens utforming og lokale forhold vil spille inn. Det er forskjell på hva som er vanlig vedlikehold i en rekkehusbebyggelse av tre, og i en terrasseblokk av betong. Hva som har vært etablert som praksis i boligselskapet over lang tid, spiller også inn i vurderingen. Hva som er vanlig nødvendig vedlikehold og forvaltning må også vurderes opp mot tiden man lever i. Tekniske krav, beboernes behov og de ulike tekniske løsninger for vedlikehold vil endre seg over tid. Man må vurdere hva som er nødvendig vedlikehold og innenfor vanlig forvaltning på det tidspunktet vedtaket fattes.

Helt ordinært vedlikehold som enkel maling, gartnerarbeider og småarbeider er opplagt innenfor styrets myndighet å beslutte og iverksette. Men også prosjekter som har store kostnadsrammer, som for eks. maling eller annen fasadebehandling av hele bygningsmassen, rehabilitering av tak, totalrehabilitering av heis osv. vil være nødvendig vedlikehold som styret kan beslutte og sette i gang, uten vedtak med 2/3 flertall i generalforsamling/årsmøte. Det er ikke satt noen kostnadsramme i reglene. Skal man derimot bygge et nytt inngangsparti eller bygge på fasaden med et ekstra rom i hver etasje, samt ny innglasset balkong, samtidig som man legger inn ekstra isolasjon for å sikre en miljø- og energimessig forbedring, vil det måtte vedtas med 2/3 flertall. Det avgjørende er om det er innenfor normalt og nødvendig vedlikehold. Dersom prosjektet kan deles inn i flere deler, for eks. en del som er helt nødvendig vedlikehold, og et tilbygg, så vil det kun være tilbygget som krever vedtak med 2/3 flertall.

Styret har behov for å ha vide fullmakter til nødvendig vedlikehold. Det er styrets oppgave å sørge for at bygningsmassen holdes i forsvarlig stand, og de vil kunne stilles til ansvar dersom de ikke utfører sine oppgaver. Det ligger til styrets oppgaver å gjøre vurderingen av om vedlikehold er nødvendig eller ikke. Det er ikke noe krav om at vurderingen bygger på faglige og dokumenterte anbefalinger, men det vil kunne gjøre det enklere for beboerne å forstå at vedlikeholdet er nødvendig, og derfor lojalt slutte opp om styrets beslutning. Styret har anledning til å forberede og utrede både vedlikeholdsbehov og forslag til utbygging og andre forbedringer i boligselskapet, i forkant av en eventuell sak til generalforsamling/årsmøte, uten å spørre generalforsamlingen eller årsmøtet på forhånd. Det er kun selve vedtaket om igangsetting av et tiltak som rammes av reglene om krav om 2/3 flertall i generalforsamling/årsmøte.

Dersom alminnelige vedlikeholdsoppgaver, som ligger innenfor styrets fullmakt å vedta, allikevel tas opp på årsmøte/generalforsamling, og man ikke får flertall for tiltaket, innebærer det i realiteten en mistillit til styret. Styret har da egentlig ikke noe annet valg enn å trekke seg, når de ikke kan utføre sine lovpålagte oppgaver. Noen ganger kan allikevel styret ønske å ta saken opp i generalforsamling/årsmøte, for å sikre god forankring i beboermassen for tiltaket. Dette kan styret velge. Dersom denne typen saker tas opp, kreves det ikke 2/3 flertall, men kun alminnelig flertall for vedtak.

Godt vedlikehold er derfor godt gjenbruk. Dette vil sikre bygningsmassen lang levetid, og spare miljøet. Vinn-vinn der altså. Lykke til med godt vedlikehold!

Denne teksten ble opprinnelig publisert i Bomagasinet nr. 3, 2021.

Tilbake
Forfatter
Line C. B. Bjerkek
Advokat
lb@nbbl.no
Neste innlegg
75 år gammel, men klar for framtida!
Forrige innlegg
Hva betyr økt rente for deg med boliglån?