«Men, jeg liker jo ikke å snekre!» – En artikkel om felles tiltak og innkjøp iverksatt av styret

Forskning om bruk av fellesareal

Beboerne fremhever at å samles rundt felles interesser og møteplasser gir et verdifullt og sterkere fellesskap. De fremhever også at fellesrom med tydelige bruksområder foretrekkes, og at fellesarealer kan erstatte areal og bruksområder i egen boenhet. 93 % oppgir at de er interessert i å dele ting med andre i bygget fremfor å kjøpe det selv.

Beboermassen er variert både på alder og familierelasjoner, men kanskje noe mer åpne for nye ting enn gjennomsnittet, siden de har valgt å bosette seg her. Dette er likevel interessante funn, og viser at den moderne boligeier ønsker noe mer enn det som tilbys i tradisjonelle boligselskaper.

Det er flott med initiativ og etablering av ulike tilbud til beboerne, men hvor langt rekker styrets myndighet til å iverksette denne typen tilbud, som jo også har en kostnadsside? Må jeg akseptere at styret etablerer snekkerbod i kjelleren i borettslaget?

Rammer for styrets handlingsrom

Styret er den daglige lederen i boligselskapet og har en rekke oppgaver, hvor vedlikehold og å sikre god økonomi i boligselskapet troner øverst. Å iverksette mindre tiltak, som har relativt lav kostnadsramme vil normalt ligge innenfor styrets fullmakter. Dette kan for eks. være å kjøpe inn blomster og bilder til å pynte i oppgangen, eller male opp inngangspartiene utvendig og kjøpe inn en sittebenk hvor for eks. eldre beboere og andre kan ta en hvil utenfor inngangen. I den andre enden av skalaen finner vi tiltak som endrer bruken av et område i boligselskapet, for eks. å endre fra lekeplass til parkeringsformål, eller å beslutte bygging av et stort oppvarmet utendørs svømmebasseng. Disse tiltakene og andre som rammes av boliglovenes krav til vedtak med 2/3 flertall fra generalforsamling eller årsmøtet, vil styret ikke kunne beslutte alene.

De klare tilfellene er imidlertid ofte ikke et problem, men hva med tilfeller som ligger litt midt imellom?

Et rom i kjelleren som tidligere ble brukt til sykkelbod, kan gjerne gjøres om til bruk til et lignende formål, uten at generalforsamling eller årsmøte må vedta dette med 2/3 flertall. For eks. kan det benyttes til bod for utemøbler om vinteren, men også en enkel malejobb og etablering av snekkerverksted til fri benyttelse for alle, vil nok også være innenfor styrets fullmakter. Det kan imidlertid skape et større engasjement og bedre bruk av tilbudet, dersom man tar beboerne med på råd om hva denne typen arealer skal brukes til. Borettslagsloven § 8-9, alternativ 1) beskriver endring av bygg og grunn som går utover vanlig forvaltning som situasjoner hvor 2/3 vedtak i generalforsamlingen er nødvendig. Tilsvarende i eierseksjonslovens § 49, 2 ledd alternativ a). Dersom formelt vedtak ikke er nødvendig, kan man likevel invitere til innspill i et beboermøte eller gjennom andre kommunikasjonskanaler i boligselskapet.

Hva dersom styret vil ansette en vert til fellesarealet i boligselskapet, som får ansvar for å kalle inn til felles arrangementer og generelt drive service overfor beboerne, fra et felleslokale og treningsrom boligselskapet har? Dette vil intensivere bruken av fellesarealene, men antakelig på en hyggelig måte til det beste for bomiljøet. Bruken av arealene endres ikke. Kostnadene trenger heller ikke være særlig store om man ansetter en person noen timer i uka til dette, men kanskje ligne på en deltids vaktmesterstilling. Styret kan ansette personell eller kjøpe inn tjenester som er nødvendige for å ivareta styrets plikter, som vedlikeholdsplikten. Å ansette en vert som beskrevet her, kan vurderes opp mot bestemmelsen i brl § 8-9, alternativ 6), tiltak som går utover vanlig forvaltning når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg på mer enn 5 % av de årlige felleskostnadene. Tilsvarende regler finnes også i eierseksjonsloven. Bestemmelsen er ment å ramme bomiljøtiltak som medfører store kostnader for beboerne, og som kan vurderes å være unødvendige eller utenfor rammen av hva styret skal ta ansvar for. Dersom kostnadene ved verten er lave og opplevd nytte stor for beboerne, vil nok ansettelse av en slik vert kunne være innenfor styrets fullmakt. Det er imidlertid avhengig av en konkret vurdering av forholdet i det aktuelle boligselskapet, hva som er naturlig sett i henhold til beboermassen, bygningsmassens art, utviklingen i samfunnet for øvrig osv.

Kabeltv og internett er det en etablert praksis for at styret kan beslutte innkjøp av. Fordelene ved å kjøpe inn dette felles er ofte så store at de langt oppveier ulempene. Det må også være slik at den enkelte kun kan forpliktes til en grunnleggende pakke, og at det ikke er noen plikt til å kjøpe tilleggstjenester eller benytte seg av tilbudet i det hele tatt. Man betaler rett og slett for muligheten til å koble seg til kabeltv og internett på fellesskapets anlegg.

Sikringsskap med innhold er normalt den enkelte boligeiers ansvar å vedlikeholde og skifte ut. Ved større innkjøp oppnår man imidlertid muligheter for større rabatter. For sikringsskap gjelder også at det vil bidra til bedre brannsikkerhet om alle byttet til nye moderne sikringer.
Styret kan innhente tilbud, og oppfordre alle til å benytte seg av dette frivillig. Den enkelte må da betale direkte for sitt innkjøp. Vi forutsetter at sikringer og sikringsskap ikke har nådd sin levetid, slik at styret ikke kan gi pålegg til boligeier om utskiftning. I disse tilfellene kan ikke styret gripe inn i vedlikeholdsplikten til boligeier og påta seg dette. Styret kan imidlertid foreslå at man endrer vedtektene i boligselskapet slik at sikringsskapet blir fellesskapets ansvar. At boligselskapet overtar ansvar fra boligeier kan vedtas som vanlige vedtektsendringer med 2/3 flertall. Men man skal tenke seg om før man endrer fordelingen av vedlikeholdsansvaret. Det kan være gode grunner til at de er som de er.

Det er altså noen grenser for hvilke tiltak som kan settes i verk. Det er likevel ingen grunn til ikke å ta initiativ til bedre og mer effektiv bruk av fellesarealer, eller deling av bruk av gjenstander. Dette er smart for bomiløet og smart for klimaet.

Kilde: «Dette vet vi nå» Obos Living Lab

Denne artikkelen ble originalt publisert i Bomagasinet Utgave nr. 3