Hjelp – Denne måneden klarer jeg ikke å betale felleskostnadene. Hva skal jeg gjøre? Blir jeg kastet ut med en gang?
Felleskostnadene
Borettslag og sameier har løpende kostnader til drift og betjening av gjeld. For å dekke inn disse kostnadene kreves de enkelte boligeiere for et beløp hver måned i form av felleskostnader. Det er styrets oppgave å sørge for at felleskostnadene hele tiden holdes på et slikt nivå at boligselskapet kan betale sine forpliktelser på forfallstidspunktet. Det er ofte lite populært at felleskostnadene øker, og noen styrer kan derfor tenke at de bør holde disse så lave som mulig. Et styre skal selvfølgelig vurdere boligselskapets økonomi og være kritisk til hvilke kostnader man pådrar fellesskapet. Det er imidlertid viktig å sørge for at løpende og helt nødvendige kostnader blir dekket.
Finansieringsmodellen
Dersom en boligeier ikke betaler felleskostnader går det utover boligselskapets økonomi. Særlig i boligselskaper med stor gjeld, vil mislighold i betaling av felleskostnader være av stor betydning. Sameier har oftere lavere fellesgjeld enn borettslag, men den enkelte seksjonseier har som regel et større privat lån enn andelseiere i borettslag. Grunnen til dette er at seksjonseieren må finansiere hele kjøpesummen for boligen, mens andelseieren i borettslaget betaler kjøpesummen gjennom en lavere kontantdel, men overtar en større andel fellesgjeld. Fellesgjelden må betjenes via felleskostnadene. Summen av gjeldsbelastning er derfor ofte ganske lik for tilsvarende boliger, men seksjonseier betaler i stor grad på sitt private lån til banken, mens andelseieren betaler både på et privatlån og på borettslagets lån, via felleskostnadene. Det betyr at felleskostnadene i borettslag kan være høyere enn i eierseksjonssameier, nettopp fordi man skal betjene mer gjeld. Dette er en av de grunnleggende forskjellene mellom borettslag og sameier.
Dersom du ikke betaler
Det første som skjer dersom du ikke betaler felleskostnadene i tide, er at du vil motta en purring. Dersom du heller ikke betaler denne vil du motta et varsel om at kravet blir sendt til inkasso og tvangsinndrivelse. I både borettslag og sameier har man egne regler om det som heter legalpant. Det vil si at boligselskapet automatisk har pant i boligen din for manglende betaling av felleskostnadene. Dette igjen betyr at det kan begjæres tvangssalg av boligen din dersom du ikke betaler felleskostnadene.
For å forhindre gjennomføring av tvangssalget, må du betale det du skylder fullt ut, inkludert renter og evt. saksomkostninger boligselskapet har hatt med å inndrive kravet. Dersom du betaler før retten har fattet sin beslutning, skal begjæringen om tvangssalg trekkes. Rettens beslutning om tvangssalg kan ankes, men når beslutningen er rettskraftig, hjelper det ikke at du klarer å betale skyldig beløp i ettertid. Dersom tvangssalget skal stanses etter dette, må boligselskapet beslutte å trekke saken. Det har du ikke noe krav på.
Når retten har fattet en beslutning om tvangssalg, oppnevnes en medhjelper som skal selge boligen. Dette er som regel et meglerfirma eller et advokatfirma. Boligene legges ut i markedet på vanlig måte. Dersom du ikke bidrar til salgsprosessen, kan megler be om rettens bistand til å få tilgang til boligen for å gjennomføre salgsforberedelser, eller å kaste deg ut dersom du hindrer gjennomføring av salget.
Hva kan boligselskapet gjøre?
Det er viktig at særlig borettslag som har større fellesgjeld, har en god forretningsfører og avtale om inndriving av forfalte felleskostnader. Man kan ha stor sympati med dem som ikke klarer å betale felleskostnadene, men det går ut over alle andre boligeiere dersom boligselskapet ikke skulle klare å betale sine forpliktelser. Boligselskapets panterett er også begrenset til 2 G (Folketrygdens grunnbeløp som per 1. mai 2023 er 118 620 kroner. Beløpet reguleres 1. mai hvert år). Det er derfor viktig at man ikke lar det gå for lang tid før det begjæres tvangssalg. Det bør maks gå 2-3 måneder.
Borettslag kan også sikre seg mot tap som følge av at andelseier ikke betaler felleskostnader gjennom såkalte sikringsordninger. Her finnes det flere produkter på markedet, herunder både faktoringordninger, hvor kravene kjøpes og inndrives av faktoringselskapet (her får borettslaget oppgjør med en gang), og forsikringsordninger, hvor man melder inn en skade og får dekning i tråd med forsikringsavtalen. Dersom borettslaget har IN-ordninger er det et krav i avtalen at borettslaget har en form for sikringsordning. IN-ordning står for individuell nedbetaling (av fellesgjeld), og er en mulighet for den enkelte andelseier til å gjøre ekstraordinære innbetalinger på fellesgjelden, slik at felleskostnadene blir lavere.
Kan man inngå betalingsavtaler med boligselskapet?
Både boligselskapets styre og den enkelte boligeier kan ønske å inngå en avtale om gradvis nedbetaling av kravet. Styret kan ha både sympati med og stor forståelse for boligeiers situasjon. Det er imidlertid svært problematisk om styret inngår nedbetalingsavtaler med boligeiere som skylder felleskostnader. Boligselskapet skal ikke være bank for boligeierne. Det vil gå utover alle de andre boligeierne som betaler sine felleskostnader rettidig dersom betalingsmislighold hos en eller flere, leder til at boligselskapet ikke kan betale sine regninger. Styret må heller ikke falle for fristelsen til å bevisst holde felleskostnadene kunstig lave, gjennom å ignorere fakturaer eller gjennomføring av helt nødvendig vedlikehold. I disse tilfellene utsetter styret seg for et personlig erstatningsansvar for manglende utførelse av sine plikter som styremedlem. Her må hensynet til flertallet veie tyngre enn hensynet til den enkelte boligeier. Dette kan oppleves tungt, men i noen tilfeller er faktisk konsekvensen at du bør finne deg en annen og rimeligere bolig, dersom du ikke har økonomi til å betjene de løpende felleskostnadene.
Gjentakende betalingsmislighold
Det er dessverre slik at noen få har gjentakende betalingsproblemer. Man klarer å skrape sammen til å dekke kravet og får avverget tvangssalget, men de økonomiske problemene fortsetter. Dette resulterer i flere runder med begjæring om tvangssalg hvor boligeier betaler akkurat i tide. Det er helt klart belastende for boligselskapet, og rettspraksis har konkludert med at gjentakende betalingsmislighold er å anse som et vesentlig mislighold som gir anledning til å ilegge salgspålegg. I disse tilfellene kan man ikke betale seg fri ved å innfri kravet. Dette er det viktig at boligselskapet følger opp, slik at man følger de formelle kravene til advarsel og senere ileggelse av salgspålegg som følge av vesentlig mislighold. Dette gir en mulighet for boligselskapet til å minimere sin risiko ved at boligeier tvinges til å selge sin bolig.
Denne artikkelen ble først publisert i Bomagasinet