Høyesterett kom enstemmig frem til et annet resultat enn både tingretten og lagmannsretten i den aktuelle saken.

BAKGRUNN: Boligen ble overtatt våren 2018 og de nye eierne oppdaget og reklamerte nokså umiddelbart over å ha fått skjeggkre som blindpassasjerer under handelen. Partene var enige om at skjeggkre var ufarlig for mennesker, men at de kan oppleves som ekle å ha i boligen. Etter flere giftbehandlinger erklærte skadedyrfirmaet at boligen var fri for skjeggkre våren 2020.

Saken for høyesterett

De nye eierne anførte for Høyesterett at de hadde rett på prisavslag for både midlertidige bruksulemper ved retting og verdireduksjon.

Høyesterett konstaterer at både retting og prisavslag tar sikte på «å gjenopprette den avtalte balansen i kontraktsforholdet» og uttaler at «bare der utbedringen ikke er vellykket er det behov for prisavslag for å gjenopprette balansen».

Høyesterett drøftet først hvorvidt bestanden av skjeggkre utgjorde en «restmangel» eller lyte, jf. avhendingsloven § 4-12 andre ledd. Spørsmålet var om kjøperne kunne kreve prisavslag for mulig oppblomstring av bestanden på et senere tidspunkt. Høyesterett la til grunn skaderapportens konklusjon om at huset ikke lenger hadde skjeggkre og fant ikke at nåværende eiere kunne godtgjøre at de hadde mangel ved boligen som kunne gi grunnlag for prisavslag.

Det neste spørsmålet Høyesterett drøfter er hvorvidt den midlertidige bruksulempen kunne gi prisavslag. Her tok Høyesterett utgangspunkt i avhendingsloven § 4-12 første og tredje ledd. Vilkår for å oppnå prisavslag var ikke oppfylt. Bestemmelsen forutsetter at «utbedringen ikke er vellykket» eller at rettingen ikke har skjedd innen rimelig tid og ulempe. Høyesterett var ikke enig med kjøperne og uttalte;

«Selv om det for en del personer nok kan føles ubehagelig å vite at det er skjeggkre i huset, er ikke dette tilstrekkelig til å fastslå at rettingen innebar noen urimelig ulempe i lovens forstand. Det er riktignok anført at forekomsten av skjeggkre hadde omfattende negative konsekvenser for kjøperne i form av redusert livskvalitet, men vurderingen av lovens krav må som utgangspunkt skje ut fra mer objektive kriterier».

Høyesterett konkluderte således med at redusert livskvalitet ikke ga grunnlag for prisavslag i denne saken og konkluderte med at rettingen var skjedd i tråd med avhendingslovens bestemmelser.

Konsekvenser

Høyesterett presiserer at det er objektive kriterier som legges til grunn ved vurderingen av prisavslag. Mindre ubehag eller ulempe er ikke tilstrekkelig for å oppnå «skjeggkrerabatt» på bolighandelen. Spørsmålet har vært mye diskutert i mange sammenhenger for kjøper, selger, takstmenn, forsikring etc. Med denne enstemmige dommen nedtoner domstolen betydningen av bruksulemper som følge av skjeggkre i boligen. Lavere livskvalitet grunnet subjektivt ubehag vil ha mindre betydning for vurderingen av om det foreligger en restmangel som kan gi grunnlag for prisavslag, da Høyesterett nå har klargjort at det er de objektive kriterier som skal legges til grunn.

Dommen i sin helhet finner du her: Dom i HR-2021-668-A

NBBL mener at domstolene har brukt i overkant mye tid på å behandle erstatningssaker tuftet på irrasjonell frykt for et insekt. Nå som frykten er overvunnet forsvinner grunnlaget for erstatningskravene. Men husk at erstatning for kostnadene til å bekjempe kreene er et annet tema.