Forkjøpsretten – din viktigste medlemsfordel
Boligbyggelagene og forkjøpsretten
Boligbyggelagene er til for deg som er medlem, og deres viktigste formål, som også er lovfestet i boligbyggelagslovens § 1-1, er å skaffe boliger til medlemmene. Dette gjør de gjennom boligbygging og gjennom forretningsførsel for boligselskapene. Boligbyggelagene er samvirkeforetak som eies av medlemmene, og det betyr at fortjenesten til boligbyggelaget kan investeres i nye boliger for medlemmene, fremfor å gi utbytte til finansielle eiere. Dette har vært en viktig suksessfaktor for å sikre at flest mulig kunne eie sin egen bolig, helt fra tiden etter 2.verdenskrig, da bolignøden var stor, og frem til i dag.
Forkjøpsretten er mest vanlig i borettslag, men kan også etableres i eierseksjonssameier. For eierseksjonssameier er det imidlertid litt andre regler, og du finner disse i lov om løysingsrettar. Den viktigste forskjellen er at forkjøpsretten kun kan hvile på boligen i 25 år. Det er kort varighet for boliger som ofte er bygget for å vare nesten evig, dersom de blir jevnlig vedlikeholdt. Forkjøpsrett på eierseksjonsboliger er derfor ikke så vanlig.
Begrepet «forkjøpsrett» benyttes i dagligtale både om retten for medlemmene til å kjøpe nye boliger før disse legges ut for salg i det øvrige markedet, og om forkjøpsrett ved salg av brukte boliger. Rettslig sett er imidlertid retten til å kjøpe en ny bolig, det man kan kalle en tildelingsrett. Retten til å kjøpe en bruktbolig er imidlertid det som er den egentlige forkjøpsretten, og som er regulert i borettslagsloven og i borettslagets egne vedtekter.
Nærmere om medlemmenes tildelingsrett til nyoppførte boliger
Tildelingsretten er ikke lovregulert, men retten er en naturlig følge av boligbyggelagets hovedformål i boligbyggelagsloven, og er en forpliktelse boligbyggelagene har lagt på seg selv gjennom sine vedtekter og vedtatte regler om medlemmenes rettigheter og plikter. Ved salgsstart for nye boligprosjekter inviteres medlemmene til å melde seg til et tildelingsmøte, hvor boligene tildeles basert på medlemmenes ansiennitet i boligbyggelaget.
Etter at tildelingsmøtet er gjennomført, kan de resterende boligene selges til både medlemmer og andre, som ikke er medlemmer i boligbyggelaget fra før. Det kan være et krav om at kjøperne blir medlemmer i boligbyggelaget ved kjøp av boligen. Da er borettslaget et såkalt tilknyttet lag, hvor det også er forkjøpsrett ved omsetning av brukte boliger.
Nærmere om forkjøpsretten til brukte boliger
Etterskuddsvarsling
Utgangspunktet er at forkjøpsretten lyses ut når det er inngått en bindende avtale om salg. Forkjøpsretten utløses imidlertid også ved andre former for overdragelser, som arv, tvangssalg, gave osv. Når enighet om salg er oppnådd må selger gi beskjed til boligbyggelaget, om at boligen er solgt og prisen som er oppnådd. Boligen blir deretter lyst ut for medlemmene i boligbyggelaget på boligbyggelagets hjemmeside, og medlemmer som ønsker å benytte forkjøpsretten må melde seg innen en frist. Dersom man melder interesse her, er man forpliktet til å kjøpe boligen, dersom man viser seg å ha best ansiennitet. Meldingen er altså forpliktende, og man bør ikke melde forkjøpsrett på flere boliger samtidig ved etterskuddsvarsling.
For en kjøper som ikke er medlem i boligbyggelaget kan det oppleves vanskelig å ikke få kjøpe en bolig man har hatt høyeste bud på. Det er derfor viktig at meglere og selgere er gode til å informere godt om at boligen skal ut på forkjøpsrett. Det er også viktig å gi opplysninger om at medlemskap i boligbyggelaget ikke er noen eksklusiv klubb, og at alle boliginteressenter kan melde seg inn, og få de samme fordelene. Jo tidligere man melder seg inn, jo bedre ansiennitet får man.
Forhåndsvarsling
For å skape bedre forutberegnelighet for kjøperne, er det mulig å lyse ut forkjøpsretten i forkant av salget. Dette har etter hvert blitt den foretrukne løsningen mange steder i landet. Ved en slik utlysning, gir man beskjed til boligbyggelaget om at man planlegger å selge boligen sin. Boligbyggelaget utlyser deretter boligen på forkjøp blant sine medlemmer. Dette gjøres på boligbyggelagets hjemmeside. Boligbyggelagets medlemmer kan melde sin interesse, men blir ikke forpliktet på dette tidspunkt. Man kan derfor melde seg på som interessent til flere forhåndsutlysninger samtidig. Først når bindende salg er inngått, må de som har meldt sin interesse bestemme om de vil bruke forkjøpsretten eller ikke. De må da bestemme seg ganske raskt, og denne meldingen er forpliktende.
Det kan være en fordel for andre interessenter å vite om noen medlemmer i boligbyggelaget har meldt interesse eller ikke. Dersom ingen har meldt seg innen fristen, kan kjøper være trygg på at boligen blir hennes. Dersom noen har meldt seg, vet også den opprinnelige kjøperen dette på forhånd, og er forberedt, dersom noen skulle melde forkjøpsrett. Det er viktig å huske i denne sammenheng at det at noen har meldt interesse, ikke betyr at man automatisk vil miste boligen på forkjøpsrett. Det vil avhenge av at de medlemmer som har meldt sin interesse, også ønsker å benytte forkjøpsretten, når prisen er avklart.
Hvordan melder man forkjøp?
I dag er prosessen med å melde forkjøpsrett i stor grad digitalisert. Du bør derfor gå inn på boligbyggelagets hjemmeside, og se både på boligene som er lyst ut, og på boligbyggelagenes veiledning om forkjøpsretten. I de fleste lag melder man også forkjøpsretten digitalt, og fremgangsmåten er godt forklart. Er du usikker, tar du kontakt med boligbyggelaget, som vil bistå deg slik at du får meldt deg på innenfor fristen.
Denne teksten sto først på trykk i Bomagasinet 1, 2022.