Tre gode grunner til å bo i borettslag
De første borettslagene ble opprettet på 1920-tallet, men den store bølgen av borettslag kom først i etterkrigstiden, og har i stor grad bidratt til at ca. 80 % eier sin egen bolig i Norge i dag. Men hvordan fungere egentlig et borettslag, og hvorfor bør du kjøpe bolig i et borettslag?
Borettslaget er en selskapsform, akkurat slik aksjeselskap er. Borettslaget ble utviklet med aksjeselskapet som modell. Likhetene er fortsatt synlig i dag på den måten at boligeierne eier en andel i selskapet, slik aksjonærer eier aksjer i aksjeselskapet, og at generalforsamlingen er øverste organ både i borettslaget og i aksjeselskapet. Likevel er det stor forskjell på formålet for aksjeselskaper, som skal sørge for størst mulig avkastning for aksjeeier, og borettslaget, som skal sørge for bolig til andelseierne.
En vanlig misforståelse om eierskap
Det er en utbredt misforståelse at en bolig i et boligsameie er en «selveier» og at man i borettslag ikke eier sin egen bolig. Dette er ikke riktig. Du er boligeier både i borettslag og boligsameier. Begrepet «selveier» som ofte brukes til å beskrive boliger for salg, gir derfor etter min mening opphav til misforståelser hos forbrukerne som skal kjøpe bolig. Både i eierseksjonsloven og i borettslagsloven er forholdet beskrevet som at boligeier har en eksklusiv bruksrett til en bolig. Forskjellen ligger mer på det formelle planet. I et boligsameie er eiendomsretten delt mellom alle seksjonseierne, slik at alle eier en ideell andel av eiendommen. I borettslaget eier borettslaget eiendommen, og alle andelseierne er eiere av borettslaget. I alle rettslige former er man derfor en boligeier både i borettslag og i boligsameier.
Når eier bor i boligen, skapes gode bomiljøer
Det såkalte brukereierprinsippet gjennomsyrer borettslagsloven. Dette betyr at den som eier boligen, også skal bo i den. Dette innebærer blant annet at adgangen til utleie ikke er like fri som i et boligsameie. Det er likevel god adgang til utleie for midlertidige situasjoner som lett oppstår, som fravær som følge av arbeid, studier osv. Og dersom du har bodd i boligen i ett av de siste to år, kan du fritt leie ut boligen i tre år. Du kan også leie ut på korttidsutleie 30 døgn per år. Dette gir den fleksibilitet de fleste trenger. Skulle det oppstå en spesiell situasjon, kan man søke styret om å få leie ut også i andre tilfeller. Dette direkte eierskapet gir en nær relasjon mellom boligeier og borettslaget. Leietakere er selvfølgelig også ordentlige folk, men man blir ofte mer opptatt av fellesområdene og hvordan boligselskapet fungerer, når man bor fast et sted, enn når man er leietaker som bare bor der midlertidig.
Se etter lånekostnadene i felleskostnader oppgitt i boligannonsene
En viktig forskjell mellom borettslag og boligsameier ligger i finansieringsmodellen. Prisene på boligene og den totale lånebelastningen for deg som eier, er likevel sammenlignbar. I boligsameiet må du som kjøper finansiere hele boligkjøpet ved eget lån. I borettslaget finansieres boligen av en kombinasjon av eget lån og overtakelse av ansvar for fellesgjeld. Kjøpesummen for en borettslagsbolig er derfor av summen av innbetalt beløp og overtatt fellesgjeld. Fellesgjelden er borettslagets lån, som andelseierne betaler på gjennom felleskostnadene. Dette betyr at felleskostnadene i borettslaget består av både renter og avdrag, i tillegg til vanlige driftskostnader. Du trenger derfor ikke bli bekymret om du ser at felleskostnadene er høyere i borettslag enn i boligsameier. Du må se nærmere på tallene og på hva som utgjør lånekostnadene og hva som er de rene driftskostnadene. Om du sammenligner med de lånekostnader du ville fått på eget lån om du kjøpte en bolig i et boligsameie, vil du ofte se at borettslagets lån har gode vilkår og lange løpetider. Det er også slik at enkelte driftskostnader faktureres seksjonseierne direkte, mens de i borettslaget inngår i felleskostnadene. Dette gjelder for eks. enkelte kommunale utgifter som faktureres direkte fra kommunen til seksjonseier. Det må fortsatt betales, og må med i regnestykket for seksjonseier, selv om de ikke inngår i felleskostnadene i boligsameiet.
God kontroll på privat lånebelastning, også i borettslag
For enkelte kjøpere, særlig eldre som selger eneboligen for å finne en mer alderstilpasset bolig, er situasjonen ofte slik at man har mer oppsparte midler og kapital enn løpende inntekt. For disse kjøperne er IN-ordningen i borettslag en fin mulighet til å senke felleskostnadene og sikre seg lavere gjeldbelastning. IN står for individuell nedbetaling av fellesgjeld, og innebærer at borettslaget har inngått en avtale med forretningsfører og banken om ekstraordinære innbetalinger fra andelseierne.
Som sikkerhet for innbetalingen, får du del i bankens pant i borettslagets eiendom. Det betyr at du har samme sikkerhet for din innbetaling som banken har for sitt lån. Det kreves i tillegg at borettslaget har en sikringsordning, som sikrer borettslaget mot tap dersom andre andelseiere misligholder sine felleskostnader. Ordningen er utviklet over mange år og med gode og etterprøvde standard kontraktsdokumenter.
God økonomi til å finansiere vedlikehold
Etter hvert må alle boligselskap gjennom større rehabilitering og oppussing. I borettslaget kan eiendommen pantsettes til sikkerhet for fellesgjelden, og man får gode lånevilkår for vedlikeholdsprosjekter. Dette er en stor fordel og gir økonomisk trygghet og fleksibilitet i borettslaget. I boligsameier kan man ikke stille felles pant for fellesgjeld, man kan bare pantsette den enkelte seksjon. Dette leder til at boligsameiene kan låne lavere beløp og til dårligere vilkår enn borettslagene. I boligsameiene leder dette ofte til at man må kalle inn kapital for større beløp for å kunne gjennomføre store vedlikeholdsprosjekter.
En eierform også for fremtiden
Borettslag og boligsameier har begge sine fordeler, og boligvalget tas utfra forskjeller i livssituasjon og formålet med boligkjøpet. Borettslaget gir likevel noen store fordeler på lang sikt, som stabile bomiljøer, ryddige økonomiske rammer og gode muligheter for å finansiere vedlikehold og utvikling av eiendommen. Dette leder til at eiendomsverdiene opprettholdes over lang tid, og gjør borettslaget til en tilpasningsdyktig og fremtidsrettet eierform.