Utleie: Behold minstetida, mener NBBL.
Stor grad av utleie kan føre til konflikter i boligselskap, særlig der leieforholdene er preget av mislighold fra leietaker eller stor gjennomtrekk av leietakere. NBBLs medlemmer, boligbyggelag som forvalter av egne og andres leieboliger, rapporterer om både vanskeligere økonomiske rammevilkår og økende mislighold fra leietakerne. Dersom det ikke ryddes opp i de juridiske virkemidlene, kan det påvirke tilgangen til utleieleiligheter på sikt.
NBBL har svart det regjeringsoppnevnte Husleielovutvalget på deres endringsforslag til husleieloven, og vi bygger på erfaringene boligbyggelagene har som forretningsfører for 16.000 boligselskaper, og kontakten som vårt advokatkontor har direkte med borettslag og sameier. Dette er NBBLs viktigste innspill:
Ikke øk minstetida
Husleieloven bør fortsatt slå fast at en leiekontrakts minstetid skal være tre år, ikke utvides til fem år, slik som husleielovutvalget foreslår. En tidsbestemt kontrakt gjør avslutning av et leieforhold lite konfliktfylt og forutsigbart for begge parter. Binder man seg for en enda lengre periode, får utleier størstedelen av risikoen dersom leieforholdet skulle vise seg å ikke fungere. Ikke bare er det urimelig overfor utleiere, men NBBL frykter at det vil gjøre det mindre attraktivt å drive med utleie og gjøre leiemarkedet trangere. Dette argumentet har Kommunal- og distriktsdepartementet selv brukt når de tidligere har avvist forslag om å øke minstetida.
En annen grunn til å beholde minstetida på dagens nivå er risikoen for seleksjon av leietakere: Lengre kontrakter kan føre til at utleiere setter strengere krav til hvem de vil leie ut til. I tillegg kan leieprisene øke dersom utleiere velger å fastsette høyere leiepriser når muligheten for å markedsregulere prisen ikke kommer før etter fem år.
De aller fleste kontrakter som inngås i dag, er faktisk tidsubestemte, altså uten opphørsdato, som løper til de blir sagt opp av en av partene. Dersom man ønsker seg en enda høyere andel, bør man heller se nærmere på reglene for oppsigelse, prisregulering og forvaltning av tidsubestemte kontrakter, mener NBBL.
Borettslagsleiligheter er unntatt fra kravet om minstetid, og utvalget foreslår at det videreføres. NBBL jobber for at dette unntaket formuleres klart i loven dersom den generelle bestemmelsen om minstetid økes, slik at forbrukere og andre aktører vet hva som gjelder.
Rydd opp i reglene for oppsigelse
NBBLs medlemmer rapporterer om en økende tendens til mislighold fra leietakere, og samtidig at det er vanskelig å si opp en leietaker som misligholder. Det er en ressurskrevende prosess. Det tar lang tid å få leietakeren ut, og det setter utleiers likviditet og ressurser under press. NBBL støtter derfor husleielovutvalgets forslag om at reglene om oppsigelse skal gjøres mindre ressurskrevende og mer forutsigbare for begge parter.
NBBL er opptatt av at mislighold ikke bare påvirker partene i kontrakten, men kan påvirke hele bomiljø dersom fellesarealer blir utrygge å oppholde seg i, det er synlig rus, og naboer flytter og fellesskap løses opp. I slike tilfeller må hensynet til flertallets bomiljø veie tyngst.
NBBLs innspill, oppsummert
NBBL har også spilt inn flere andre merknader til Husleielovutvalget. Her er de viktigste:
- Ikke øk tillatt minstetid i leiekontrakter fra 3 til 5 år
- Borettslagsleiligheter må unntas fra kravet om minstetid, slik utvalget foreslår, men unntaket må klart formuleres i loven
- Også leie-til-eie-leiligheter bør kunne unntas fra minstetidkravet
- Reglene for oppsigelse må gjøres mindre ressurskrevende og mer forutsigbare
- Husleielovutvalget har ikke ivaretatt hensynet til andre beboere enn leietakere godt nok, og øvrige beboere bør representeres i utvalgets videre arbeid
- Interessene til leietaker og utleier bør balanseres bedre i det videre arbeidet
- Husbanken bør tilby tilskudd for å etablere eller rehabilitere utleieboliger
Her kan du lese NBBLs høringsuttalelse i sin helhet.
Veien videre
Forslagene som har vært på høring nå, er bare del 1 av Husleielovutvalgets arbeid. Del 2 kommer 15. oktober 2024, mens utvalgets samlede lovforslag skal fremmes for Stortinget før valget i 2025. NBBL er i ferd med å skrive et brev til utvalget om deres videre arbeid, basert på innspill fra boligbyggelagene.
Har du innspill til NBBLs interessepolitiske arbeid med ny husleielov? Ta kontakt med vår advokatleder Line Bjerkek på lb@nbbl.no.