Noen humper på de nye veiene inn i boligmarkedet
Hva skjer med boligdrømmen om du ikke klarer å få lån i banken på grunn av kravet til egenkapital? For veldig mange betyr det mange år, og kanskje et helt liv, som leietaker uten den tryggheten det er å eie egen bolig.
Men som følge av de høye boligprisene, og dermed forhøyet egenkapitalkrav, har det vokst fram noen alternative måter å finansiere egen bolig på, som leie til eie og deleie. Dette inviterte NBBL sammen med Norsk Eiendom til seminar om på The Hub i Oslo tirsdag 13. februar.
Skriver bachelor om boligkjøpsmodeller
Blant de nesten 80 deltakerne, som representerte boligbyggelag, eiendomsselskap og interesseorganisasjoner, fant vi også studentene Kristoffer Nes Trandal og Håkon Sandvand fra økonomi- og administrasjonsstudiet ved Oslomet. De skal skrive bachelor-oppgave sammen om alternative boligkjøpsmodeller og fikk sponset seminardeltakelsen av NBBL. De forteller at de i utgangspunktet var interessert i eiendom som tema, og at de har lagt merke til markedsføring for alternative boligkjøpsmodeller de siste årene.
– Når vi flyttet til Oslo, la vi merke til at dette var en mulighet for folk å komme seg inn på boligmarkedet på, særlig gjennom Obos, forteller Trandal.
Oppgaven deres vil dreie seg om nettopp markedsføring, tror de.
– Vi tror vi vil se på boligkjøpsmodellenemodellene opp mot samfunnsansvar. Når det gjelder markedsføring, så er disse modellene kapitaltunge og ikke så økonomisk gunstige, så hvorfor velger tilbyderne det – og hvordan fronter man sine modeller? Dette er jo veldig aktuelt nå i dyrtida og med høye renter, sier Sandvand og Trandal.
Samfunnsansvar
På seminaret innledet mange av tilbyderne av ulike boligkjøpsmodeller fra scenen med å snakke om samfunnsansvar: Flere sa at de ønsker å hjelpe folk på veien til å eie egen bolig. Men hva slags modeller snakker vi om? Advokatleder Line Bjerkek fra NBBL og Berit Irene Nordahl, forskningssjef i Nibr, snakket begge om hva slags ordninger som egentlig eksisterer og identifiserte disse boligkjøpsmodellene:
- Deleie/Delt eierskap: Kjøp av andel av bolig.
- Leie til eie: Leie med opsjon på seinere kjøp.
- "Rabattert" kjøpspris: Man kan kjøpe bolig for en rimeligere penge enn opprinnelig pris. Når du selger leiligheten, har boligselskapet kjøpsrett – med rabatten.
- Boliggaranti, der boligselskap kan være garantist og stille med egenkapitalen som mangler.
Juridiske humper i veien
Boligkjøpsmodeller er et ganske nytt felt, og Ingjerd Gilhus, som leder Obos’ arbeid med boligkjøpsmodeller, mener at feltet er en av de viktigste innovasjonene i boligsammenheng i nyere tid. Men Huseierne, ved Carsten Pihl, leder for politikk, samfunnskontakt og bærekraft, og advokatfullmektig Mina Bogsti, pekte på noen voksesmerter som ble et viktig utgangspunkt for seminaret.
Bogsti problematiserte hvor mange lovverk som kommer inn – og hvor få av lovene som er tilpasset boligkjøpsmodeller, et område som fortsatt er under utvikling.
Ting som kan oppstå, og som er uavklart i lovverket, er for eksempel når boliger som kjøpes eller leies via boligkjøpsmodeller, har mangler. For det første vil kjøper i mange tilfeller bare eie deler av objektet man reklamerer på – og den du reklamerer til, eier den andre halvdelen. Den andre deleieren vil dermed ikke nødvendigvis ha noen interesse av å være enig i reklamasjonen. Og ifølge avhendingsloven har man fem års reklamasjonstid, men enkelte tilbydere har avtaler for at man kan kjøpe seg inn i boligen på lengre tid enn det. Dermed er man ikke fullstendig eier før etter at reklamasjonstida er ute. I tillegg pekte Huseierne på at det er uklart hva som skjer ved foreldelse av boligopsjoner ved kjøp gjennom leie til eie og ønsker et oppdatert lovverk også her.
Dag Henden Torsteinsen er partner i Grette og innledet om juridiske fallgruver ved konkurs. Siden de fleste boliger som selges via disse modellene, er nye boliger, løper kjøperen en risiko for at enten utbygger eller entrepenør går konkurs før boligen er ferdigstilt. Ofte er slike boliger pantsatt før kjøpers rettigheter er tinglyst, slik at banken har bedre rettigheter inn i et konkursbo enn kjøperen.
Henden pekte på flere muligheter for å løse dette i framtida: Stortinget kan komme på banen og endre lovverket slik at kjøpers rettigheter kommer først ved konkurs. Men til kjøpere anbefalte Henden å velge «riktig» utbygger – de som har nær null risiko for å gå konkurs. Man må sette seg inn i prosjektet man har kjøpt seg inn i og undersøke sine egne handlingsalternativer, var rådet.
Grette-advokaten understreket at dette er litt annerledes for dem som kjøper seg inn i et borettslag. I borettslag har som regel utbyggeren pantsatt sine rettigheter i andelene, men borettslag kan ha pantsatt eiendommen. Da vil ikke kjøpsopsjonen gå tapt, forklarte Torsteinsen.
Jobber for å standardisere
Noen juridiske svar kan finnes i arbeidet som NBBL, Norsk Eiendom og Norges Eiendomsmeglerforbud har igangsatt for å lage standardiserte kjøpskontrakter for boligkjøpsmodellene. Juridisk fagsjef Sven Magnus Rivertz fra Norsk Eiendom fortalte om standardavtaler for leie til eie og deleie, som er innrettet slik at det blir klart hvilke lover som gjelder på hvilke tidspunkt i reisa fra kjøper til både leietaker og eier.
Rivertz presenterte løsninger som prosjektgruppa ser på, som går på alt fra reklamasjonstid og reklamasjonsrett over hele boligen og hvordan man regulerer husleie, til ansvar for felleskostnader og hva slags muligheter man bør ha for tilvalg i den nyoppførte boligen.
Samtidig understreket fagsjefen at konkursproblemstillinger kan man ikke nødvendigvis løse kontraktuelt, og flere av dagens innledere viste til den pågående prosessen til Kommunal- og distriktsdepartementet med å endre borettslagsloven og eierseksjonsloven for å legge bedre til rette for boligkjøpsmodeller.
Hvem passer boligkjøpsmodeller for?
Siden boligkjøpsmodeller i all hovedsak dreier seg om nybygg, må kjøperen ha god betjeningsevne, selv om hen mangler egenkapital i henhold til utlkånsforskriftens krav om 15 prosent av kjøpsprisen. Kjøperen må nemlig både betjene bokostnader og kan spare til resten av kjøpet ved siden av. Det betyr som regel en "vanlig" eller relativt høy årslønn. Blant tilbyderne som presenterte sine modeller på seminaret, var Fredensborg Bolig, Obos, LeieEie og Coowners (Coo), og de fortalte litt om hvem som var deres typiske kunder eller medlemmer.
Hos Fredensborg er gjennomsnittskjøperen 35 år, har egenkapital på 130.000 (2,5 prosent av kjøpspris), og har en gjennomsnittlig inntekt på 540.000 kroner i året. 60 prosent av Fredensborgs innflyttede kunder er blitt boligeiere i dag, og selskapet har ikke erfaring med at noen kontrakter har gått ut uten at folk har klart å kjøpe boligen. Stian Myhre, leder for forretningsutvikling og bærekraft, tror at leie til eie-skaper et godt incentiv for å klare å betale ned leiligheten sin.
Line Nyberg i LeieEie forteller at boligformidleren har skapt 71 nye boligeiere de siste tre årene – en suksessrate på mellom 60 og 70 prosent. Deres gjennomsnittskjøper er 40 år. Nyberg fortalte at kundene får fullmakter til å stille på generalforsamling i borettslag og sameier, fordi de ønsker at kundene skal ha eierskap til boligen og miljøet rundt fra dag én.
Coo startet som en gründerbedrift og har i dag 150 kunder som har oppnådd finansieringsbevis. Selskapet tilbyr en boligportefølje som fordeler seg over 26 kommuner. Odd Egil Flokketveit fra Coo fortalte stolt fra scenen om hvordan selskapet også er med og finansierer bruktboligkjøp, og at de tilbyr deleie med en eierprosent for kjøperen ned til 30 prosent.
Populære boligkjøpsmodeller
I boligbyggelaget Obos, som tilbyr medlemmene sine boligkjøpsmodeller for de aller fleste leilighetene de selger, begynner ordningene å bre om seg. I 2022 og 2023 solgte Obos 40 prosent av nye boliger gjennom boligkjøpsmodellene Bostart og Deleie – mens så langt i 2024 er tallet 62 prosent.
Etter endt seminar får studentene Kristoffer Nes Trandal og Håkon Sandvand spørsmål om de kunne tenkt seg å kjøpe en leilighet gjennom en boligkjøpsmodell.
– Tja, der vi er nå, er vi ikke helt i segmentet. Studenter er ikke hovedmålgruppa, men utifra det vi vet, kunne vi anbefalt det til noen vi kjente. For eksempel så ble mennesker som står på økonomisk bar bakke etter en skillsmisse, nevnt som en kundegruppe av flere av tilbyderne. Det samme gjelder folk som kommer til Norge fra utlandet for å jobbe uten den berømte foreldrebanken i ryggen.