God fart i bruktboligmarkedet, fortsatt trått i boligbyggingen
Bruktboligmarkedet hadde vind i seilene i fjor, og den sterke utviklingen fortsatte inn i 2026, med frisk boligprisvekst i januar. Aldri før har det blitt omsatt så mange boliger som i 2025.
Boligåret var også preget av store regionale forskjeller. På Sør- og Vestlandet var boligprisveksten svært sterk. I Stavanger og Bergen økte boligprisene med 12 og 10 prosent. Også i Tromsø var boligprisveksten tosifret. I Oslo og Trondheim, derimot, var utviklingen mer beskjeden.
Litt lavere renter, nokså høy lønnsvekst og lav arbeidsledighet peker mot at boligprisveksten vil bli frisk i år også.
Norsk økonomi ser ut til å være inne i et forsiktig vekstoppsving etter flere år med svak vekst. BNP Fastlands-Norge ventes å vokse i et tempo nær langsiktig trend i år. Dette gir utsikter til at etterspørselen etter arbeidskraft holder seg oppe, og at arbeidsledigheten vil endre seg lite det kommende året.
I fjor kuttet Norges Bank styringsrenten to ganger, fra 4,5 til 4,0 prosent. På siste rentemøte i januar varslet sentralbanken at dersom økonomien utvikler seg om lag slik de tror, vil renten settes videre ned i løpet av året. Sentralbankens egen prognose tilsier ett, kanskje to, rentekutt i løpet av året. Selv om inflasjonen har kommet mye ned, er den fortsatt for høy, og godt over inflasjonsmålet på 2 prosent. Det tilsier at rentenedgangen vil ta tid, og at lånekostnadene vil ligge over nivåene før pandemien i overskuelig framtid. Det er imidlertid en tydelig sammenheng mellom renter og boligpriser. Rentekuttene som allerede er gjennomført, vil trolig fortsette å virke positivt på boligetterspørselen en stund til.
Samtidig har reallønningene til norske husholdningene økt mye de siste to årene, etter flere år med flat utvikling. Oppgangen reflekterer både høy nominell lønnsvekst, og lavere inflasjon. Også i år ventes reallønningene å øke, noe som gir ytterligere støtte til etterspørselen i boligmarkedet. Dette henger blant annet sammen med at lønnsevnen i konkurranseutsatt industri har bedret seg mye de siste årene. En svakere krone og høy prisvekst på deler av norsk råvareeksport etter pandemien har løftet lønnsomheten i konkurranseutsatt sektor, som danner rammen for lønnsdannelsen i resten økonomien.
Mange piler peker dermed mot at medvinden i bruktboligmarkedet vil fortsette i 2026. Forhåpentligvis vil dette også gi sårt etterlengtet drahjelp til markedet for nye boliger. For mens bruktboligmarkedet setter omsetningsrekorder, er situasjonen i markedet for nye boliger nærmest speilvendt.
Etter at boligbyggingen falt til sitt laveste nivå på 30 år i 2023, har bedringen vært beskjeden. I fjor ble det igangsatt bare rundt to til tre tredeler av en normal byggetakt.
For at byggetakten skal ta seg opp, må etterspørselen etter nye boliger bedres. Salget av nye boliger går fortsatt tregt. Sterk kostnadsvekst i byggenæringen de siste årene har ført til at bransjen har måttet skru opp prisen på nye boliger, og prisforskjellen mellom nye og brukte boliger har økt. Nye boliger har rett og slett blitt veldig dyre. Etterspørselen har dreiet i retning bruktboligmarkedet.
Fortsatt strever utbyggere med å oppnå salgspriser som treffer betalingsvilligheten til kjøperne, og som samtidig dekker kostnadene til å bygge. Dermed blir mange prosjekter ikke realisert. Samtidig sitter næringen på store lagre av usolgte, ferdigstilte boliger som også påfører bransjen høye kostnader.
Befolkningsveksten har vært høy i Norge de siste årene. Fremover ventes veksten å avta. Likevel er byggetakten i dag for lav i forhold til forventet boligbehov. På lengre sikt vil dette drive boligprisene opp unødvendig.
Litt lavere renter, høyere lønnsvekst og et godt arbeidsmarked god støtte til boligetterspørselen og boligprisene i 2026. Dette vil også hjelpe på etterspørselen etter nye boliger, og forhåpentligvis vil byggetakten ta seg opp. Men det løser ikke de bakenforliggende utfordringene med høye kostnader. Det vil fortsatt være dyrt å bygge boliger. Og nye boliger vil forbli dyre for folk flest.
Artikkel Bomagasinet nr. 1 – 2026