Endring av garantireglene ved salg av ny bolig: Fortsatt misforhold mellom kostnad og reell forbrukerbeskyttelse
(Les "Garantier etter bustadoppføringslova – tid for nytenkning")
Til tross for utvalgets funn har verken regjering eller Storting sett behov for nye løsninger. Ordningen videreføres i det vesentligste, men med noen små endringer.
Fortsatt fem års garantitid
Utvalget som har vurdert garantireglene gikk inn for en reduksjon av garantitiden fra fem til to år. Begrunnelsen var i all hovedsak at de fleste mangler oppdages i toårsperioden, at garantiene er lite brukt og at det er mye penger å spare for entreprenørene ved en slik reduksjon. NBBL støttet dette forslaget. Regjering og Storting har vurdert det annerledes, og lagt vekt på det potensielle tapet forbrukerne kan bli påført ved at det oppdages mangler senere i reklamasjonstiden og entreprenøren ikke kan gjøre opp for seg.
Innføring av garanti ved salg av ny bolig etter avhendingslova
Er arbeidet på tomta fullført når kjøpsavtalen inngås, reguleres avtaleforholdet av avhendingslova og ikke bustadoppføringslova. Avhendingslova har frem til nå ikke inneholdt regler om garanti. Utvalget påpekte at dette fører til at enkelte entreprenører venter med å selge boliger til byggearbeidene er ferdigstilt. For å unngå omgåelser ble det foreslått garantiplikt også ved slike salg, men avgrenset til å gjelde i ett år etter ferdigstillelse. NBBL var negativ til forslaget, da vi ikke er kjent med at dette er et utbredt problem i den del av bransjen vi har kontakt med. I de fleste boligprosjekter er salg i en tidlig fase en forutsetning for at prosjektet i det hele tatt skal bli realisert.
Kommunal- og forvaltningskomitéen bemerket i sin behandling av saken at flere av hensynene bak garantireglene gjør seg gjeldene også for nye boliger som er ferdigstilt på avtaletidspunktet. Det blir derfor innført en plikt til å stille garanti for salg som finner sted inntil seks måneder etter fullføring av boligen. Dette gjelder ved slag bolig eller fritidsbolig til forbrukere, hvor selger gjør dette som ledd i næringsvirksomhet.
Forbrukerens hevingsrett for uteblitt garanti fjernes
Ved forrige revisjon av bestemmelsen (i kraft 1.1.2017) ble entreprenørens plikt til å stille garanti utsatt til eventuelle avtaleforbehold er bortfalt. Ved denne typen avtaler ble forbrukeren gitt hevingsrett dersom garantien ikke senere kom på plass. Utvalget som evaluerte garantireglene var negativ til dette og det samme har NBBL og andre høringsinstanser vært. Hevingsretten er nå vedtatt fjernet, og erstattet av en rett for forbrukeren til å holde tilbake alt vederlag frem til garanti foreligger. En konsekvens av de nye reglene er at forbrukeren alltid kan kreve at garanti etter bustadoppføringslova § 12 er på plass før det betales inn forskudd.
Ingen endring av selve garantiordningen
NBBL har lenge tatt til orde for at dagens garantiordning bør endres, for eksempel ved at den erstattes av en forsikringsordning. Dette er blant annet begrunnet med at ordningen med bankgaranti er dyr, og at bankene, i motsetning til forsikringsselskapene, som regel stiller krav til sikkerhet hos entreprenøren. Både regjering og Storting mener imidlertid at det ikke er behov for dette. Dagens ordning opprettholdes fordi den oppfattes å gi god forbrukerbeskyttelse. Det er påpekt at forsikringsselskap også i dag tilbyr garanti, og at det er konkurranse i markedet som holder prisene nede.
NBBL mener at god sikkerhet for forbrukerne er viktig. Men når det viser seg at ordningen er såpass lite brukt, er det grunnlag for å stille spørsmål ved om tilfredsstillende forbrukerbeskyttelse kan oppnås på en annen og rimeligere måte. NBBL vil derfor fortsatt jobbe for en garantiordning som sikrer forbrukerne uten å påføre seriøse boligselgere unødvendige kostnader.