Har vi fortsatt bruk for ordensregler?
Behovet for litt struktur til felles beste
Å bo i blokk eller annen tett bebyggelse innebærer at vi kommer tett på hverandre. Vi hører og ser naboens liv utfolde seg, og vennskap, men også konflikter, oppstår. Dette er like aktuelt nå som på femtitallet. Hvor kan vi parkere, hvem tar trappevasken, hvordan bruker vi takterrassen eller fellesvaskeriet, og er det regler for dyrehold hos oss? Trenger vi virkelig regler for dette, lurte min nabo på. Ordner ikke dette seg av seg selv? Dessverre er svaret som regel nei på det. Folk flest tenker mest på seg selv, eller glemmer å tenke på konsekvensene for naboene. Kanskje trenger vi reglene enda mer i dag enn før.
Ordensregler – hva er det?
Ordensregler, husordensregler, trivselsregler – reglene kan ha mange navn. Felles er at de skal gi gode kjøreregler for bruk av boligen og fellesarealene der du bor. Skikk og bruk for deg som bor i flermannsbolig, med andre ord.
Ordensregler er ikke vedtekter. Vedtektene vedtas av årsmøte eller generalforsamlingen med 2/3 flertall, og regulerer ansvar for vedlikehold, fordeling av felleskostnader, rettslig råderett over boligen osv. Ordensregler er regler som regulerer forholdet til mer hverdagslige ting, som fremgangsmåte ved søknad til styret eller regler for når det skal være stille om kvelden.
I borettslag er det styret som kan beslutte ordensreglene, mens det i sameiene må vedtas på årsmøte, men det kreves bare alminnelig flertall.
Hvor går grensen for ordensreglene?
Man kan bare vedta ordensregler som er «vanlige». Dette betyr at man ikke kan gjøre for store inngrep i den personlige frihet, og man må se hen til det som er vanlig for tiden. Man skal kunne leve sitt liv, spille litt musikk, synge i dusjen, leke i stua, ha sin smak i farger på egne møbler og interiør osv. selv om man bor i en blokk. Poenget er likevel at man trenger noen kjøreregler, for eks. om støy. Det bør være naturlig for de fleste at om kvelden vil folk sove, og det er greit at husordensreglene sier at fra klokken 22.00 skal det være stille. Da vet alle at oppussing og bråk og romstering bør gjøres før dette tidspunkt. Det er likevel ikke noe fripass til å ødelegge all ro for naboene utenom disse tidspunkter. Man må fortsatt forholde seg til reglene i borettslagsloven og eierseksjonsloven om at man ikke skal bruke boligen eller fellesarealene på en slik måte at det er til unødvendig skade eller ulempe for naboene.
Hva reguleres vanligvis?
Reglene bør ikke være for detaljerte. Et styre tok kontakt med meg fordi en beboer som spilte horn, og fikk seg en kjæreste som spilte trompet, øvde så mye at naboene ble irritert. De spilte fint, men altfor mye etter naboenes smak. Styret ønsket å regulere tidspunktene man kunne øve på i ordensreglene. Etter min mening blir dette for detaljert og for inngripende i den personlige frihet. Det holder med regler om ro og alminnelige hensyn til naboen. Dersom beboerne likevel plages av «overstadig» korpsmusikk, må man vurdere om det er et mislighold etter reglene om bruk av boligen uten at naboene påføres en unødvendig ulempe. Som en løsning i en slik sak kan de naboene som berøres mest, avtale med korpsentusiastene faste øvingstidspunkter. Men det egner seg ikke som allmenne regler for alle i ordensreglene.
På den annen side er det hensiktsmessig for boligselskapet å regulere farge og utforming på solskjerming, slik at fasaden blir enhetlig. Retningslinjer for plassering av julepynt på fasaden kan også være praktisk for å unngå skader på fasaden eller skader ved at julepynten faller ned. Regler for montering av varmepumpe eller parabolantenne (om noen bruker det fremdeles?) kan man med fordel legges inn i ordensreglene. Da får man både tatt stilling til om man tillater slike installasjoner, men også gitt retningslinjer for hvordan det skal gjøres.
Dyrehold, trivsel og hensyn
Mange er glad i dyr og ønsker å ha sitt eget kjæledyr, eller flere. Det er anledning til å forby dyrehold i et boligselskap, og da gjøres dette i ordensreglene. Det kan være godt begrunnet i bygårder med små leiligheter, hvor det er veldig lytt osv. Dersom det er vedtatt forbud mot dyr, gjelder det likevel et unntak. Dersom ulempene for naboene er svært små, og boligeier har gode grunner for dyreholdet, kan dyrehold likevel tillates. Man må alltid søke styret om å få holde et dyr, og styret må gjøre en avveining av ulempene for naboene og søkerens grunner for dyreholdet. Det er ikke nok at man synes det er hyggelig med dyr, men heller ikke nok ulempe at man er redd for hunder, for eksempel. En blindehund vil selvfølgelig bli godtatt. Men mellom disse to ytterpunkter kan det være noen vanskelige vurderinger. Her må søkeren argumentere for at hen har gode grunner og at naboene ikke vil få noen ulemper av dyreholdet. Styret må på sin side vise at de har gjort en balansert vurdering.
Hvilken betydning får brudd på ordensreglene?
Brudd på ordensreglene er et mislighold fra boligeiers side. Styret må vurdere hvordan de skal gå frem. Ved mindre forhold er det naturlig at styret gir beskjed om at det foreligger et mislighold og pålegger boligeier å rette seg etter reglene. Dersom forholdet er mer vesentlig og innebærer at klart brudd med vanlig opptreden, kan advarsel om salgspålegg sendes etter de vanlige regler om mislighold.
Praktiske tips
- Dersom du flytter inn i en ny bolig, sjekk i oppgangen eller på nettsider hva som står i ordensreglene i boligselskapet. Da er du godt forberedt og du får også svar på spørsmål du helt sikkert har.
- Styret bør se på ordensreglene jevnlig. Passer de med tiden eller er det lenge siden de ble laget? Det finnes flere standarddokumenter med forslag til grunnleggende ordensregler. Hent inspirasjon fra disse.
- Styret bør også ta hensyn til spesielle forhold i sitt boligselskap, og tilpasse reglene til dette.
Er det gammeldags med ordensregler?
Nei. Vi har sett hvorfor ordensregler er hensiktsmessig å ha. Men de er også moderne: Det er en økende trend at man både innad i et boligselskap har tilbud om fellesarealer og tjenester som alle kan benytte, men også at flere boligselskaper i fellesskap har etablert felles arealer og tjenester. Når stadig flere av oss bor i blokk, sier det seg selv at disse reglene er viktig. Stor grad av felles bruk, øker behovet for enkle kjøreregler, til glede for alle!
Artikkel Bomagasinet nr. 3 - 2025