De mest bærekraftige byggene er allerede bygget! – Derfor er godt vedlikehold viktigere enn noen gang
Hva er bærekraftige boliger?
Bærekraft er et begrep som kan fylles med mye, men betyr i bunn og grunn at man kan møte dagens behov uten å ødelegge mulighetene for fremtidige generasjoner. Man deler gjerne begrepet i tre ulike deler:
- Miljømessig bærekraft: Lavere klimagassutslipp og redusert energibruk
- Sosial bærekraft: Gode bomiljøer og å sikre flest mulig en egen eid bolig
- Økonomisk bærekraft: Tiltak som er gjennomførbare og gir langsiktige besparelser
Vedlikehold av boliger handler i stor grad om miljømessig og økonomisk bærekraft. Vi bør sørge for at bygging og drift/bruk av boligene innebærer så lite påvirkning på det ytre miljø som mulig, og at dette kan gjøres med tilstrekkelig økonomisk balanse.
Grønn rehabilitering av eksisterende boligbygg gir lavere klimagassutslipp enn å bygge nye, og de oppgraderte boligene er mer bærekraftige i drift fordi de bruker mindre energi og kan brukes på mer miljøvennlige måter. Dette er lønnsomt både for mennesker, miljø og økonomi.
Hvem har ansvar for hva?
– Reglene om vedlikehold i borettslag og sameier
Inne i din egen bolig er du ansvarlig for vedlikehold og utskiftning av alle innvendige overflater, ledninger og rør. Vedlikeholdet skal være forsvarlig. Dette betyr at du kan pusse opp, eller velge å bo lite tidsmessig, så lenge det ikke leder til skader, som for eks. vannskader, hos naboene dine. Som boligeier er du også ansvarlig for å rense sluk på balkong/terrasse, og ansvarlig for evt. skadedyr som måtte komme inn i boligen.
Inngangspartier, trappeløp, heis og parkeringskjellere, bygningsfasade, tak osv. har fellesskapet ansvaret for. Vedlikeholdet må være forsvarlig og det er styret som er ansvarlig for dette. Dersom styret ikke ivaretar dette ansvaret tilstrekkelig, kan det lede til skader og økonomiske tap både for boligselskapet som helhet, og for den enkelte boligeier. Vedlikehold er derfor kanskje den aller viktigste arbeidsoppgaven for styret, og styret kan bli erstatningsansvarlig dersom de ikke følger opp ansvaret.
Må generalforsamling og årsmøte beslutte større vedlikeholdsprosjekter?
Du blir kanskje overrasket når jeg sier at styret kan gjennomføre det nødvendige vedlikeholdet uavhengig av kostnad? Så lenge det er helt nødvendig å gjøre noe, og det man gjør kun er vedlikehold, så kan styret velge hva, hvordan, rekkefølge og kostnader.
- Unntak: Dersom banken krever 1.prioritets pant for borettslagets lån, må generalforsamlingen samtykke til dette med 2/3 flertall.
På den annen side kan generalforsamlingen og årsmøte ta stilling til saker om vedlikehold. Det krever alminnelig flertall, altså mer enn 50 % av stemmene. Et slikt vedtak kan gi god forankring blant boligeierne, men styret bør tenke seg godt om. Dersom det er helt nødvendig med vedlikehold, og generalforsamlingen/årsmøtet stemmer dette ned, vil styret ikke kunne oppfylle sine plikter. Dette kan igjen lede til skader og et mulig erstatningskrav mot styret.
Hvordan sikre et bærekraftig vedlikehold?
Økonomisk bærekraft – Tenk langsiktig
Styret skal hele tiden sørge for at økonomien er sunn, samtidig som de har en forpliktelse til å sørge for at bygningsmassen opprettholder sin verdi. Styret kan sikre god økonomistyring gjennom å:
- Beholde bygningsdeler så lenge som mulig før utskiftning
- Se etter bygningsmessige grep som kan redusere energiforbruk, og derved kostnader
- Lag en vedlikeholdsplan basert på en tilstandsanalyse. Dette gir god oversikt over vedlikeholdsbehovet i årene fremover
- Sikre god tilbudsgjennomgang og innhente flere tilbud fra ulike leverandører
- Undersøke om det er mulig å søke om støtte til hele eller deler av tiltaket
- Tenk langsiktig! - Investeringer i dag kan gi store innsparinger over tid
Miljømessig bærekraft – tenk grønt
Hensynet til miljø- og klimamessig påvirkning kan kanskje virke litt mer uoversiktlig for et styre. Det er imidlertid ikke så vanskelig. Styret kan sikre miljømessig bærekraft gjennom å:
- Bruk rådgivere med kunnskap om miljøvennlige materialer og metoder
- Gjenbruk det dere kan – eller kjøp brukte byggevarer; her er det et marked i vekst
- Be tilbyder/entreprenør foreslå valgmuligheter som gir mindre miljømessig påvirkning
- Vurdere energiøkonomiserende tiltak
Kort oppsummert – hva bør styret huske?
✅ Vedlikehold er bærekraft i praksis
✅ Styret har plikt til å handle – også uten vedtak
✅ Det handler om økonomi, miljø og ansvar
✅ Planlegging og kunnskap gir bedre beslutninger