Er krigen i Ukraina å regne som en force majeure-hendelse i kontraktsforhold?

Krigen i Ukraina kan påvirke gjennomføringen av prosjekter eller på andre måter hindre boligselskaper fra å motta varer eller tjenester som er bestilt. Etter norsk rett kan klausulen «force majeure» både anvendes som et lovhjemlet begrep og som et kontraktsmessig begrep for å bli fritatt for kontraktsforpliktelsen og erstatningsansvar så lenge force- majeure-situasjonen varer ved.

Både Russland og Ukraina er større leverandører i dette markedet, og striden kan også påvirke situasjonen for andre land og produsenter. Varslene gjelder både mulighet for utsatt leveringstid og forhøyede priser.

Hva er force majeure?

Force majeure gjelder forhold som er helt spesielle og som man ikke kunne forutsett da kontrakten ble inngått. Det gjelder omstendigheter som er utenfor partenes kontroll, og gjelder vanligvis naturkatastrofer som flom og jordskjelv eller andre store kriser, som krig og opptøyer. Det er også en forutsetning at situasjonen leder til en hindring, og at man ikke kan overvinne hindringen eller konsekvensene av situasjonen. Dette betyr at det er forskjell på allerede inngåtte kontrakter og kontrakter som inngås etter at force majeure-hendelsen er oppstått.

Konkrete tips i en force majeure-situasjon (FM):

• Ha en regulering av FM i kontrakten
  • Dette er ofte regulert i standardkontrakter, og det er lurt å se på disse ved utformingen av bestemmelsene, om man ikke benytter standardene
  • Dersom situasjonen allerede har oppstått, som krigen i Ukraina eller korona-pandemien, bør man formulere særlige bestemmelser knyttet til disse omstendigheter
    
    
• Når en FM-situasjon oppstår, så må kontraktsmotparten varsles om dette innen rimelig tid
  • Dersom man ikke varsler tidsnok, kan det føre til at man ikke kan påberope FM på et senere tidspunkt
    
    
• FM gir normalt rett til utsatt leveringstidspunkt, men ikke automatisk tilleggsbetaling
  • Tilleggsbetaling er regulert gjennom andre regler i kontrakt og lovverk
    
    
• Dersom du varsles om FM og bes om en aksept, vurder nøye hva du skriver under på
  • Ferdigutfylte skjemaer hvor man signerer både på rett til tidsutsettelse og tilleggsbetaling bør unngås.
    
    
• Det er den som hevder FM som må dokumentere at vilkårene er oppfylt og at man har lidd et tap i denne forbindelse
  • Dette blir en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, både av kontrakten og de konsekvenser partene opplever.

Hva med den enkelte boligkjøper?

Det er gjerne entreprenører som nå varsler om mulig FM-situasjon. Hva da med boligkjøpere som boligbyggelaget har inngått avtale med etter bustadoppføringslova? Kan boligbyggelaget føre denne risikoen videre, eller blir boligbyggelaget stående igjen med tapet som utbygger?

- Vi anbefaler at man benytter standarddokumenter som bygger på bustadoppføringslova. Bustadoppføringslova gir også utbygger/entreprenøren et visst vern mot ansvar for forhold som ligger utenfor dennes kontroll, og som det er umulig å overvinne følgene av. Denne lovgivningen har regler både om forsinkelse og eventuell tilleggsbetaling. Når man nå er kjent med krigen og mulige konsekvenser av denne, så må man ta høyde for det i nye kontrakter som inngås. I eksisterende kontrakter inngått før krigen i Ukraina, vil det være viktig å holde kjøperne godt orientert om evt. forsinkelser, og om status for byggearbeidene og planlagt overtakelse. Utbygger vil for eks. ikke ha krav på fristforlengelse dersom man ikke uten unødig opphold har gitt forbrukeren varsel om omstendighetene som utløser forsinkelsen.

Vi anbefaler også å høre denne episoden av Jusprat med boligeksperten, som omhandler force majeure i forbindelse med koronapandemien. Her vil du få mer inngående kjennskap om force majeure:

Denne fagartikkelen er skrevet av advokat og faglig leder Line C.B. Bjerkek.