Derfor mener NBBL det er riktig å ta gebyr direkte fra seksjonseier

Fast og langvarig praksis 

Praksis (sedvane) kan være et rettslig grunnlag for å ta gebyr dersom den har vært fast og langvarig og gjennomført i den tro at det dreide seg om en bindende rettsregel. 

Etter det NBBL erfarer har det vært fast og langvarig praksis for å ta gebyr av seksjonseier ved overdragelser av eierseksjoner (i sameier som har forretningsfører) uavhengig av om man har vedtektsbestemmelse eller annet avtalegrunnlag for det. 

Praksis strekker seg trolig lengre tilbake i tid enn den første eierseksjonsloven av 1983. 

Praksisen har vært i samsvar med almene rettsoppfatningen

Tidligere har det vært en klar rettsoppfatning at gebyr kan tas. 

Den eldste omtalen jeg har funnet om spørsmålet er i John Grini og Kåre Lilleholt, kommentarutgave til borettslovene av 1983 på s 393 (min uthevelse): 

Forretningsførers arbeid for andelseiere i forbindelse med overdragelser av andeler, bytter, framleie m.v. er det ikke naturlig å belaste borettslaget, men de andelseiere det gjelder. For slikt arbeid kan forretningsføreren beregne seg vederlag innenfor prislovens og eventuelt meklerlovens bestemmelser. 

Selv om Kommunaldepartementet nå mener at det ikke er adgang til å ta gebyr, vurderte de spørsmålet annerledes for en del år siden. 

I tolkningsuttalelse av 19.12.1991 heter det (min uthevelse): 
Overdragelser av eierseksjoner betinger en viss arbeidsinnsats fra sameiets/forretningsførerens side, slik De redegjør for i Deres brev. Hvorvidt sameier/forretningsføreren kan betinge seg et gebyr for disse tjeneste sies det intet om i eierseksjonsloven. 

Problemstillingen er den samme ved overdragelse av andeler i borettslag. Heller ikke i borettslagsloven finnes det noen uttrykkelig hjemmel for gebyrer for disse tjenestene. Det finnes imidlertid en langvarig praksis for at forretningsføreren har avkrevet et gebyr ved slike overdragelser. Ordningen synes også å være akseptert i juridisk teori, jfr. Grini/Lilleholt s. 393. note 13, som argumenterer for en slik løsning. 

Departementet antar etter dette at forretningsføreren er berettiget til å avkreve et slikt gebyr ved overdragelser av eierseksjoner som ved overdragelse av borettslagsandeler. Etter departementets vurdering gjør de samme hensyn seg gjeldende ved overdragelser av eierseksjoner som ved overdragelse av borettslagsandeler. Dette tilsier etter vårt skjønn at løsningen må være den samme. På denne bakgrunn har vi kommet til at forretningsføreren må være berettiget til å avkreve et gebyr i forbindelse med overdragelser av eierseksjoner. 

I 1993-utgaven av borettslovkommentaren er det ingen omtale av spørsmålet. 

I borettslagsloven av 2003 ble det tatt inn en hjemmel for overdragelsesgebyr i lovens § 4-6. Lovutvalget ble ledet av professor Kåre Lilleholt. 

I NOU 2000:17 uttales det ikke noe sted at praksisen med å kreve gebyr ved overdragelse har vært ulovlig, men det foreslås å lovfeste retten til å kreve gebyr av andelseier. 

I kommentarene til § 4-6 beskrives den faktiske tilstanden slik: 

I dag er det vanleg at avhendar eller ervervar må betale eit gebyr for det arbeidet laget, i praksis forretningsføraren, har i tilknyting til eigarskiftet, godkjenning medrekna.

Utvalgets flertall var tydelig på at tidligere praksis med å kunne kreve gebyr burde fortsette og at det var rimelig at kostnaden ble dekket av den som utløste den. 

I kommentaren til § 4-6 heter det: 

Heile utvalet meiner at krav om vederlag til laget i tilknyting til eigarskifte bør sjåast i samanheng med andre vilkår for eigarskifte, og at laget ikkje kan stå fritt til å krevje kva vederlag som helst. Bollingmo, Fersum, Lilleholt, Mauseth, Mæland, Ohnstad, Zapffe og Aarum meiner at laget bør kunne krevje eit vederlag som står i rimeleg høve til dei kostnadene laget blir påført på grunn av eigarskiftet. Det er tale om ajourføring av andelseigarregister, utskriving av nye betalingsblankettar m.m. og behandling av godkjenningsspørsmålet. Laget må i alle høve rekne med å dekkje dei kostnadene forretningsføraren har med dette, og da er spørsmålet om kostnaden skal delast på alle andelseigarane, eller om kostnaden skal liggje på den som vil avhende andelen. Gjennom ei vederlags- eller gebyrordning blir kostnadene med transaksjonen betre synlege, og kostnaden blir plassert hos den som utløyser han. Slike kostnader bør gå inn i reknestykket for den som vurderer å skifte bustad, på same måte som til dømes kostnader med å flytte eit lån.

Så vidt vi kjenner til finnes det ingen rettskilder der det tas til orde for at det ikke er adgang til å ta gebyr i eierseksjonssameier før departementet i 2009 under sterk tvil kom til at gebyr var å anse som et inngrep i eiers frie rådighet som krevde avtale. 

I forbindelse med at borettslagsloven fikk lovhjemmel for gebyr i 2005, er vi imidlertid kjent med at noen har hevdet at mangelen på hjemmel i eierseksjonsloven fører til at gebyr ikke kan tas uten avtale med seksjonseier.  

Vår vurdering er derfor at en fast og langvarig praksis på området som har vært i samsvar med den almene rettsoppfatningen, gir adgang til å ta overdragelsesgebyr av seksjonseier uavhengig om det finnes vedtektsbestemmelse med hjemmel for det eller ikke. 

Ved å betale har seksjonseierne samtykket til ordningen 

Selv om det skulle være krav om avtale med seksjonseier før gebyr kan tas, vil det i praksis være gitt samtykke av seksjonseier til ordningen i de sameiene der ordningen har vært praktisert over tid uten protester. 

Ett eksempel er Høyesteretts avgjørelse inntatt i Rt 2013 s 1316. Saken dreide seg om et borettslag med en bestemmelse i vedtektene om prisregulering som andelseierne ikke hadde gitt uttrykkelig samtykke til. Spørsmålet hadde stor betydning da differansen mellom regulert pris og markedspris enten var på kr 950 000 eller kr 500 000. 

Spørsmålet var om samtykke likevel kunne anses gitt fordi andelseierne i praksis hadde akseptert prisreguleringen og innrettet seg som om den var akseptert. Om dette uttalte Høyesterett blant annet: 

Det er på det rene at det ikke foreligger noen erklæring fra samtlige andelseiere hvor det gis tilslutning til prisreguleringen fra tiden etter ikrafttredelsen av burettslagslova, som i hovedsak skjedde 15. august 2005. Dette er naturlig all den tid prisreguleringen allerede fulgte av vedtektene, og andelseierne ikke var kjent med at vedtektene på dette punktet var ugyldige.

Lagmannsretten har likevel kommet til at tilslutning må anses som gitt, og har begrunnet dette slik:

«Det vises for det første til at klausulen om prisregulering over tid har vært praktisert fast av borettslaget. Salg av andeler har skjedd i henhold til prisklausulen, uten at borettslaget har reist spørsmål om gyldigheten av klausulen før denne saken kom opp. Dessuten har spørsmål om endring av vedtektene vært behandlet på flere generalforsamlinger, blant annet i 2006 og 2008. I 2008 ble det uttrykkelig fastsatt at endringer av vedtektene som blant annet fastsatte at endringer av prisreguleringsbestemmelsene ikke kunne skje uten samtykke fra Bodø kommune, jf. punkt 11 som er gjengitt innledningsvis. Vedtaket om endringen av vedtektene ble gjort enstemmig på generalforsamlingen. Selv om bare en del av andelseierne har deltatt på generalforsamlingene, må det legges til grunn at samtlige har vært innkalt og varslet om hva som skulle tas opp. Lagmannsretten finner det videre ikke tvilsomt at det var vel kjent for alle andelseiere at det ved overdragelse av andeler gjaldt en prisreguleringsklausul slik det hele tiden har fremkommet av vedtektene. Det vises blant annet til at samtlige som så langt har kjøpt andeler har lagt til grunn prisreguleringsklausulen ved kjøpet. Når disse forhold ses i sammenheng, finner lagmannsretten å kunne legge til grunn at samtlige andelseiere har samtykket i prisreguleringsklausulen.»

Jeg er, under en viss tvil, kommet til at jeg kan slutte meg til dette. Når jeg har vært i tvil, er det fordi andelseierne, på samme måte som kommunen, hadde liten grunn til å tvile på at klausulen om prisregulering oppfylte lovens vilkår, og at deres handlinger må sees i lys av det. Jeg har likevel funnet det avgjørende at prisreguleringen, og at den var en forutsetning for dette boligprosjektet, var vel kjent for samtlige andelseiere.

Vår oppfatning er derfor at det i mange tilfelle vil være gitt samtykke til at seksjonseieren er den som skal betale overdragelsesgebyret, ved at man faktisk har opptrådt som om man har gitt samtykke. 

Størrelsen på gebyret 

Vi er ellers helt enige med departementet om at størrelsen på et gebyr må stå i sammenheng med den jobben som utføres av forretningsfører. 

NBBLs Standarddokumenter gir hjemmel for gebyr fra sameier 

NBBL har utformet standarddokumenter til bruk I virksomhet til alle de boligbyggelagene som er medlemmer. 
I så vel vedtekter som i forretningsførerkontrakten er det tatt inn hjemmel for å kreve at seksjonseier skal betale overdragelsgebyret. 

I NBBLs standardvedtekter for sameier heter det (min utheving): 

2-1 Rettslig råderett
Den enkelte sameier rår som en eier over seksjonen og har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder rett til overdragelse, utleie og pantsettelse, med mindre noe annet følger av lov eller disse vedtektene.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold. Ved eierskifte betales et eierskiftegebyr til forretningsfører for sameiet.

En tilsvarende bestemmelse er tatt inn i nye standardvedtekter tilpasset eierseksjonsloven av 2017 som trer i kraft 1.1.2018. 

I forretningsførerkontraktens punkt 14 heter det: 

14. Honorar i forbindelse med eierskifte

På vegne av sameiet krever boligbyggelaget særskilt gebyr av sameier for oppgaver forbundet med eierskifte. Dette gebyret tilfaller boligbyggelaget.

Dersom NBBLs standard forretningsførerkontakt og vedtekter er brukt, vil man følgelig ha den avtalehjemmelen departement mener er nødvendig å ha for å kunne kreve overdragelsesgebyret direkte fra seksjonseier. 

Adgangen til å ta gebyr bør lovfestes

På bakgrunnen av den usikkerheten som nå er skapt, er det NBBLs klare oppfatning at adgangen til å ta gebyr ved overdragelse av en seksjon bør lovfestes:  

• For det første får man ryddet unna noe som nå har blitt en uklar situasjon ved omsetning av eierseksjoner. En hjemmel vil være konfliktreduserende. 
• En hjemmel for å la de som utløser en kostnad til å bære den er også en rimelig løsning. Som borettslovutvalget fastslo vil kostnaden ellers bli påført de endre eierne i form av en betaling til forretningsfører for å utføre jobben. 
• En lovhjemmel for å ta gebyr av seksjonseier innebærer heller ikke noen endring av fast og langvarig praksis. 

Borettslagslovens løsning kan være en god modell for en lovbestemmelse. NBBL har ingen innvendinger mot at det settes et tak for hvor stort overdragelsesgebyret kan være på samme størrelse som det er gjort i borettslagsloven. Dette vil gjøre det enklere å beskytte seksjonseier mot overprising av tjenesten. 

Det bør foretas en vurdering av om det er hensiktsmessig å knytte taket opp mot rettsgebyret. I perioden 2003 til 2016 ble gebyret ikke justert, mens det deretter har blitt KPI-regulert.  Det vil være en god løsning at gebyret knyttet opp mot noe som med sikkerhet blir KPI-justert.