Boligkjøpsmodeller - Å dele på regningen
Boligmarkedet har snørt seg kraftig sammen
Er du en av dem som merker at det blir stadig vanskeligere å kjøpe bolig? Det er kanskje ikke en realistisk løsning, men det kunne ha hjulpet deg å være født 15 år før: Boligprisene har hatt en eksplosiv vekst fra 2010 og frem til i dag. I det sentrale østlandsområdet kunne man i 2010 ha råd til ca. 30 % av boligene i markedet, mens det tilsvarende tallet i dag ligger godt under 10 %, ifølge NBBLs Førstehjemindeks. Samme trend gjelder for de fleste byer i Norge. Dette leder til at svært mange av dagens unge er helt avhengig av hjelp fra foreldre for å komme seg inn i boligmarkedet, dersom de skal ha en mulighet i det hele tatt. De som ikke har denne muligheten, blir avhengig av å leie bolig. Leieprisene har også steget ganske dramatisk fra 2020, samtidig som antallet tilgjengelige leieboliger har sunket. Dette gjør situasjonen svært vanskelig ikke bare for unge på boligmarkedet, men også for de som er i livets overgangsfaser, som følge av samlivsbrudd, jobbskifte, sykdom eller andre forhold.
Finnes det veier inn på boligmarkedet?
Ja, boligbyggelag og andre boligbyggere har de senere årene utviklet flere kjøpsmodeller for å gjøre det enklere for deg som boligkjøper.
Først kom Leie til eie, som innebærer at man inngår en leiekontrakt på boligen, med en rett til å kjøpe boligen innen en periode på maks 5 år. Kontrakten som inngås, har regler både om leieforholdet og om kjøpsretten, herunder hvordan kjøpsprisen skal beregnes. Fordelen for den boligsøkende er i denne modellen at kjøpsprisen ofte settes til samme pris som om du hadde kjøpt boligen på kontraktstidspunktet, ev. KPI-justert verdi. På denne måten vil du som boligkjøper kunne dra nytte av en eventuell prisstigning fra kontraktstidspunktet og frem til kjøpstidspunktet. Fordelene varierer fra tilbyder til tilbyder, og er ofte tilpasset det lokale boligmarkedet. Modellene tilbys kun i nye boliger, og kontraktene kan inngås både når boligene er ferdigstilt, og på tidspunkt for forhåndssalget, som normalt starter ca. 2 år før boligene ferdigstilles. Den sistnevnte modellen gir mulighet til å nyte godt av prisstigning før du overhodet flytter inn, og det har vist seg at mange klarer å spare tilstrekkelig til å dekke egenkapitalkravet i denne 2-årsperioden, men det krever tålmodighet å vente til boligen blir ferdigstilt.
Deretter kom en ordning vi kan kalle Boligrabatt. I disse modellene gis man som boligkjøper en rabatt på prisen ved kjøp av boligen, men når du en gang i fremtiden vil selge boligen, må du selge den tilbake til den opprinnelige selgeren. Du vil da få markedspris for boligen, men med fratrekk av en tilsvarende rabatt som da du kjøpte boligen. På denne måten får du del i prisstigningen på boligen i eiertiden. Det har vist seg at mange foretrekker en slik modell for å bli eier.
Til slutt kom Deleie. Denne modellen innebærer at du kjøper boligen sammen med tilbyder. I dag tilbyr de ulike tilbyderne ulike brøker, men mange har et krav om at du må kjøpe minst 50 % av boligen ved oppstart. Deretter kjøper du deg opp suksessivt etter hvert som du klarer å spare opp tilstrekkelig egenkapital til å få finansiering for restkjøpet. Målet er at du skal bli eier av 100% av boligen i løpet av inntil 10 år. Du betaler dine egne lånekostnader, din andel av felleskostnadene og et vederlag til tilbyder for å få bruke hele boligen. Det er noe større variasjon mellom de ulike deleiemodellene enn innenfor de andre kategoriene.
Enkelte har også forsøkt å utvikle en modell som kalles Boliggaranti. Denne går ut på at en tilbyder stiller garanti, eller såkalt selvskyldnerkausjon, for ditt lån. Det er mange foreldre som i dag stiller tilsvarende garanti for sine barns lån. Denne ordningen med boliggaranti er tenkt som en løsning for dem som ikke har foreldre som kan gjøre det samme. Disse ordningene har imidlertid ikke enda fått godkjenning av Finanstilsynet, og er derfor ikke i bruk.
Er det for godt til å være sant? Hvilke fordeler har boligkjøper og tilbyder av ordningene?
Ordningene innebærer en form for subsidiering fra tilbyder til kjøper. Men også tilbyder må få det til å gå rundt økonomisk. Noe annet ville være den sikre vei mot en konkurs, som vil ramme både tilbyder og kjøper. Man bør derfor ikke forvente at boligkjøpsmodeller skal gi tilnærmet gratis boliger. Fordelen for deg som boligkjøper er en lavere kjøpspris eller ved at tilbyder binder opp kapital som eier og først får oppgjør flere år etter ferdigstillelse av boligen.
I deleie-modellene deler kjøper og tilbyder på eierrisikoen i den perioden sameierskapet varer. Modellene innebærer altså en hjelp til å bli boligeier. For tilbyder kan salg ved hjelp av boligkjøpsmodellen deleie også kunne gi et raskere salg av boliger. Dette kan hjelpe boligbyggere til å få gjennomført et byggeprosjekt i et marked som har vært preget av lite salg. Det er imidlertid ikke anledning til å selge mer enn 20 % av boligene i samme borettslag med denne modellen.
Risikerer jeg som kjøper å bli lurt eller utnyttet?
Det har vært reist kritikk mot boligkjøpsmodellene særlig fra forbrukermyndighetene. Dette bunner i bekymring for at forbrukerne ikke forstår kontraktene man har forpliktet seg til, og at det regelverk vi i dag har ikke er tilpasset disse kjøpsformene.
Det er riktig at vi ikke har spesifikk lovgivning som beskriver de ulike kjøpsmodellene. Men i Norge har vi ufravikelige regler som gjelder for forbrukeres kjøp av bolig, i både bustadoppføringslova (for nye boliger under oppføring) og avhendingslova (for salg av ferdigstilte og brukte boliger). Disse reglene gjelder uavhengig av hvilken kjøpsmodell som benyttes, og gir god beskyttelse for kjøper. Myndighetene arbeider med å lage regler som er mer tilpasset, men dette arbeidet tar dessverre lang tid, slik de fleste lovprosesser gjør. I mellomtiden kan man benytte standardkontrakter som er utarbeidet i et samarbeid mellom NBBL, Norsk eiendomsmeglerforbund, Norsk Eiendom, Fredensborg Bolig og Obos. I disse kontraktene er de fleste av uklarhetene ivaretatt, slik at kjøpere skal oppleve samme trygghet som når man kjøper en ny bolig uten boligkjøpsmodell.
Det er også god grunn til å minne om at det aldri er risikofritt å kjøpe en ny bolig. Man bør alltid velge sin bolig med omhu og gjøre grundige undersøkelser av selgers økonomi, og i dette tilfellet økonomien til den som tilbyr boligkjøpsmodeller. Konkurs hos mindre profesjonelle boligbyggere er dessverre ikke helt uvanlig.
Som boligkjøper bør du altså søke informasjon og sette deg godt inn i vilkårene for å kjøpe bolig, og få gjerne bistand dersom du trenger det, av familie, venner eller andre. Og velg en tilbyder du stoler på og som har gode referanser. Dette bør du gjøre enten du kjøper bolig med boligkjøpsmodell eller ikke.
Med boligkjøpsmodeller får du imidlertid muligheten til å bli boligeier, og får ta del i en eventuell prisstigning i boligmarkedet, samtidig som kostnadene dine ved å bo blir de samme, eller kanskje i noen tilfeller også lavere, enn ved å leie bolig. Trolig er vi bare helt i startgropen for disse tjenestene, og de kan bli en viktig vei inn på boligmarkedet for generasjonene som nå står på terskelen til sin første bolig.
Artikkel Bomagasinet nr. 1 - 2025