Hvordan bygge et sterkt leiemarked i et land av boligeiere?
Hva har skjedd? Høyere boliglånsrenter har svekket lønnsomheten i utleiemarkedet. Dette har ført til at investorer og privatpersoner har solgt seg ut av leiemarkedet i stort monn i storbyene. Mange utleieboliger har forsvunnet fra markedet. Resultatet er at leietakere opplever høye leiepriser og beinhard konkurranse i jakten på bolig.
Selv om de fleste i Norge eier sin egen bolig, er vi fortsatt mange som leier. Rundt én million nordmenn bor i leid bolig, hvorav om lag 340.000 bor i én av landets seks største byer. Resten er spredt over hele landet.
Siden andre verdenskrig har norsk boligpolitikk vært innrettet mot målet om at flest mulig skal eie sin egen bolig. Dette har ført til at Norge har en høy andel boligeiere, og klart høyere enn i våre naboland.
Leiemarkedet har havnet i skyggen
En bakside av medaljen er at Norge i mindre grad har et velfungerende marked for langsiktig leie av bolig. Leiemarkedet er nokså lite, og en stor andel leier av privatpersoner. Profesjonell utleie utgjør bare en liten del av markedet, og den kommunale utleiesektoren er helt marginal. Mange små utleiere gjør leiemarkedet sårbart.
Nettopp denne sårbarheten har blitt tydelig de siste årene, når boligkostnadene har økt kraftig. Da inflasjonen steg i kjølvannet av pandemien, svarte Norges Bank med å øke styringsrenten. Fra høsten 2021 til høsten 2023 økte gjennomsnittlige boliglånsrenter fra under 2 prosent til oppunder 6 prosent. Dermed ble det også mye dyrere å sitte på lånefinansierte boliger.
Samtidig har myndighetene strammet skatteskruen for utleieboliger. I 2023 ble verdsettelsesrabatten for sekundærboliger avviklet, etter å gradvis ha blitt redusert de foregående ti årene.
Utleiesektoren har med andre ord møtt kraftige kostnadsøkninger. Boligutleiere har svart på skru opp husleiene. Ifølge tall fra Eiendom Norge har leieprisene i storbyene økt med 28 prosent de siste fire årene. Leieprisene har økt dobbelt så mye som boligprisene i denne perioden.
Men husleiene har ikke steget nok til å dekke kostnadsveksten. Resultatet er at lønnsomheten ved å leie ut boliger har falt kraftig i løpet av noen få år. «Det er blitt umulig å drifte utleieleiligheter lønnsomt», sa en eiendomsinvestor til Finansavisen nylig. Han siktet både til høyere renter og til det han mener er ugunstige skatteforhold for utleiere.
Økte priser, færre boliger å leie, dyrere å kjøpe
Mange utleiere, særlig i de store byene, tjener ikke penger på boligene, og henter i stedet gevinst ved å selge dem. Dermed har beholdningen av leieboliger på markedet krympet. Særlig er dette tydelig i Oslo, hvor det har det vært en kraftig nedgang i både sekundærboliger og selskapseide utleieboliger over lengre tid.
Når leieprisene øker og tilbudet krymper, svekkes vilkårene for en allerede sårbar gruppe. Det er godt dokumentert at leietakere oftere har en mer utfordrende og ustabil bosituasjon.
Problemet forsterkes av at terskelen for å kjøpe bolig har blitt høyere i pressområdene. For lav boligbygging har presset boligprisene opp i de store byene. I Oslo har boligprisene vokst seg så høye at unge mennesker uten egenkapital i dag i praksis er stengt ute fra boligmarkedet.
Hvilke tiltak kan hjelpe?
Veien mot et tryggere og sterkere leiemarked må begynne med at myndighetene tar en mer aktiv rolle i å sikre både tilstrekkelig tilbud og forutsigbare rammer for utleie.
En mer aktiv bruk av Husbanken kan være et viktig virkemiddel for å styrke leiemarkedet. Gjennom låneordninger som retter seg mot profesjonelle og ideelle utleieaktører kan det legges til rette for flere ikke-kommersielle leieboliger. Samtidig kan en styrket satsing på studentboliger bidra til å avlaste presset i de største byene.
Et annet grep er å gjennomgå skattereglene for utleie. Ved å for eksempel likestille beskatning av profesjonell boligutleie med næringseiendom gjennom adgang til avskrivninger, kan det bli mer attraktivt for profesjonelle aktører å tilby leieboliger.
Til sist må kommunene regulere tilstrekkelig med boliger, og sørge for at nye prosjekter inkluderer mindre og rimeligere enheter. På denne måten kan man kanskje gradvis bygge opp et mer stabilt, profesjonalisert og sosialt bærekraftig leiemarked i Norge.
Artikkel Bomagasinet nr. 3 - 2025