Nye regler i eierseksjonsloven og borettslagsloven fra 1. januar 2020
I et borettslag må man søke styret om tillatelse til utleie, med mindre man bor i boligen selv. Med de nye utleiereglene som trer i kraft 1.1.2020 gis andelseiere i borettslag rett til å leie ut på døgn- og ukesbasis opp til 30 dager i året uten å måtte spørre styret. Det er kun eiere som bor i boligen som gis mulighet til å leie ut på dags- eller ukesbasis. Dette betyr at kommuner og andre juridiske personer som eier boliger ikke får lov til å drive med korttidsutleie. Taket på 30 dager gjelder enten eier leier ut hele boligen eller bor i boligen mens utleien foregår.
I sameier har det vært fritt frem for utleie, men de nye reglene setter et tak for korttidsutleie på 90 dager i året ved utleie av hele boligen. Sameiets årsmøte gis mulighet til å redusere grensen for korttidsutleie til 60 dager i året eller øke den til 120 dager i året. Dette må i tilfelle skje gjennom en vedtektsendring som krever 2/3 flertall på årsmøtet. Ordinær utleie i borettslag og sameier berøres ikke av de nye reglene som innføres fra årsskiftet og kan derfor fortsette som før.
Reglene om korttidsutleie finnes i eierseksjonslovens § 24 og borettslagslovens § 5-4.
Eierbegrensningene tydeliggjøres
Det har hele tiden vært en begrensning i muligheten til å eie boligseksjoner, slik at en og samme person eller juridisk enhet, bare kan eie to boligseksjoner i samme sameie. Reglene har imidlertid vist seg enkle å omgå – enten ved å opprette flere aksjeselskaper som eier to seksjoner hver, eller ved å bruke stråmenn som står som eier på papiret. Kartverket har ikke ført nærmere kontroll med selskapenes egenerklæring om eierstruktur. De nye reglene tydeliggjør at det er eierstrukturen bak selskapene som er avgjørende.
Bestemmelsen er utformet etter samme mal som aksjelovens bestemmelser om nærstående i aksjelovens § 1-5, og kontroll av at reglene oppfylles vil fortsatt skje ved egenerklæring fra kjøper i punkt 7 på skjøte, om at kjøpet ikke er i strid med reglene i eierseksjonslovens § 23. Skulle man bli klar over at noen har kjøpt flere seksjoner enn det er anledning til etter esl § 23, vil sameiet kunne kreve at den aktuelle eier selger de øvrige seksjoner med hjemmel i reglene om salgspålegg i eierseksjonslovens § 38. Det er gjort en endring i esl § 38 for å presiseres dette ytterligere. Man vil heller ikke kunne stemme på årsmøte for seksjoner som ikke fyller kravene til eierskap.
Presisering av eierbegrensningen finnes i eierseksjonslovens § 23.
Lovfesting av adgangen til å ta eierskiftegebyr
Eierskiftegebyr har lenge vært krevd inn både i borettslag og sameier, men frem til nå har bare borettslagsloven har regler om dette. Mange sameier har hatt regler om dette i sine vedtekter, men en lovfesting gjør slutt på mulige tvister om temaet. Reglene er bygget opp på samme måte som reglene i borettslagslovens § 4-6.
I dagens forretningsførerkontrakt punkt 12 (3) har vi en bestemmelse hvor det avtales at boligbyggelaget innkrever eierskiftegebyret, og at gebyret også tilfaller boligbyggelaget som honorar for den tjeneste boligbyggelaget utfører i forbindelse med eierskifte. Det anbefales at tilsvarende regel etableres i forretningsførerkontrakter for sameier. Dette kan gjøres ensidig fra boligbyggelagets side, som et tillegg til kontrakten som følge av lovendring, slik det følger av forretningsførerkontraktens punkt 25, 2 ledd. Vår standard for forretningsførerkontrakt for sameier er oppdatert.
Lovfesting av adgangen til å ta eierskiftegebyr i eierseksjonssameier finnes i ny eierseksjonslov § 63a.
Andre mindre endringer
Esl § 29, 5 ledd får nytt 2 punktum: her presiseres at dersom fordelingsnøkkelen for felleskostnadene skal endres, uten at det finnes andre lovgrunnlag for dette, så kreves det samtykke fra de seksjonseiere som er berørt av endringen. Som regel betyr en endring for en av seksjonseierne en endring også for andre, så i praksis betyr dette at alle må samtykke.
Reglene i både eierseksjonsloven og borettslagsloven om årsoppgave er endret. Det stilles ikke lenger krav om at det skal godkjennes en årsoppgave på ordinært årsmøte eller generalforsamling. Begrepet er erstatte med eventuell årsmelding. Dette innebærer at kravene som stilles til årsoppgave ikke lenger gjelder for boligselskapene. Det er allikevel fornuftig at styret gir en redegjørelse for hvilke oppgaver styret har arbeidet med i året som gikk. Det skaper trygghet for eierne, og større forståelse for regnskapet som fortsatt skal vedtas.
Fullstendig ny lovtekst er tilgjengelig i lovdata her:
https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65
Dersom du ønsker å lese mer om forarbeidene til lovendringene kan du finne de her: