Tips til vedtektsoppdatering som følge av ny eierseksjonslov
Nedenfor gjennomgås noen lovendringer som kan medføre behov for vedtektsendringer.
Sameiene bør søke profesjonell hjelp
NBBL har laget nye standardvedtekter som er i samsvar med ny eierseksjonslov. Vedtektene er utarbeidet med tanke på nyopprettede sameier, og det er ikke slik at eksisterende sameier uten videre kan vedta disse i sin helhet. Standardvedtektene kan imidlertid brukes som veiledning i utformingen av nye bestemmelser i eksisterende vedtekter.
For eksisterende sameier krever vedtektsrevisjonen en nøye gjennomgang av vedtektene som foreligger og en konkret tilpasning til ny lov. Dette stiller krav til god kunnskap om eierseksjonslovens regler, og vi anbefaler ikke at sameiene gjør dette på egenhånd. Slik vi ser det, bør sameiene søke bistand hos forretningsfører eller advokat.
Vedtektsendring som må gjøres: Parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne
Mange sameier har HC-plasser som er opparbeidet som følge av krav med hjemmel i plan- og bygningsloven. Disse sameiene har nå en plikt til å innta en bestemmelse i vedtektene som sikrer at plassene bli tilgjengelige for personer med nedsatt funksjonsevne, for eksempel ved en vedtektsfestet bytteordning.
Sameiet har ett år på seg fra lovens ikrafttredelse (1.1.2018) til å få dette på plass.
Vedtektsendringer som bør gjøres
Dersom vedtektene ikke endres i tråd med ny lov, så følger det av lovens overgangsbestemmelse at de opphører å gjelde ett år fra lovens ikrafttredelse. Har sameiet da lovstridige vedtekter, vil konsekvensen etter overgangsperioden være at loven går foran vedtektene. Alle er tjent med at vedtektene er så korrekte som mulig, og her følger en oversikt over punkter som bør endres.
Legalpanteretten
Panterettens omfang har økt til 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Mange sameier har noe om dette i vedtektene, og dette bør endres.
Erstatning for mangelfullt vedlikehold
Det er innført nye erstatningsregler for mangelfullt vedlikehold både fra sameiet og seksjonseiers side. Det er ikke sikkert at det er hensiktsmessig å innta disse bestemmelsene i sin helhet, men det kan være fornuftig å henvise til dem.
Midlertidig enerett til bruk av fellesareal
Loven har nå en tidsbegrensning på 30 år (med mindre det er rettigheter som to eller flere seksjonseiere har sammen i kombinerte sameier). Tidsbegrensningen vil også gjelde for eksisterende sameier, men 30-årsfristen løper fra lovens ikrafttredelse. Har sameiet denne typen rettigheter, kan det av informasjonshensyn anbefales å ha med tidsbegrensningen i vedtektene.
Tidspunkt for årsmøte
Tidligere var det krav om at årsmøtet måtte avholdes innen april. Ny frist er innen utgangen av juni. Mange sameier har inntatt bestemmelse om det i vedtektene, og bør endre dette.
Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak
Det er innført en ny bestemmelse om flertallskrav for særlige bomiljøtiltak. Regelen gjelder samme bomiljøtiltak som tidligere, men fastslår at for økonomisk ansvar/forpliktelser for sameierne på mindre enn 5 % av årlige felleskostnader krevers det alminnelig flertall, for kostnadsansvar over 5% kreves det to tredjedels flertall. Medfører tiltaket ansvar for den enkelte på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp må seksjonseieren uttrykkelig si seg enig.
Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseierne
Loven har nå en bestemmelse om at oppløsning av sameiet og tiltak som går utover sameiernes bo- eller bruksinteresser krever enighet. Av informasjonshensyn bør dette tas med i vedtektene.
Endringer som bør vurderes
Nye vedlikeholdsbestemmelser
Eierseksjonsloven har fått vedlikeholdsbestemmelser som er langt mer detaljerte enn tidligere. Det er fortsatt opp til det enkelte sameie å bestemme ansvarsfordelingen mellom den enkeltes seksjonseiere og sameiet, og eksisterende vedtekter om dette vil fortsatt gjelde. Men dersom vedtektene er kortfattede og generelle, kan det være fornuftig å spesifisere ansvarsområdene i større grad. Vær oppmerksom på at dersom endringen av vedtektens ordlyd også endrer ansvarsfordelingen mellom sameiet og seksjonseierne, så krever det tilslutning fra de sameierne det gjelder.
Nye begreper, formuleringer og paragrafhenvisninger
Sameiermøte har blitt årsmøte, og det brukes konsekvent seksjonseier og ikke sameier. Dette kan man godt endre på.
I tillegg har paragrafene fått helt ny nummerering, så henvisningen til bestemmelsene bør endres.
Klart språk har vært viktig ved utarbeidelse av ny lov, og loven har derfor en del nye formuleringer. Innholdet i bestemmelsene er altså ment å være det samme som før, men ordlyden er endret. I NBBLs nye standardvedtekter har vi i større grad en tidligere lagt oss på lovens ordlyd. Dette for å unngå tolkningsproblemer. En slik språklig oppdatering kan også være hensiktsmessig for vedtekter til eksisterende sameier.