NBBLs Boligstatistikk 2017: Boligbyggelagene passerte 1 million medlemmer
Se hele boligstatistikken her.
I løpet av våren fikk boligbyggelagene anledning til å feire medlem nummer én million. Og den sterke tilstrømningen av nye medlemmer fortsatte gjennom året.
Med totalt 51 000 nyinnmeldte ble netto medlemsvekst på hele 32 000 i 2017. Ved årsskiftet hadde boligbyggelagene 1 020 000 medlemmer, fordelt på 41 boligbyggelag. Samlet gjør det boligbyggelagene til Norges tredje største medlemsorganisasjon.
De siste 10 årene har medlemsmassen i boligbyggelagene økt med en kvart million. Samtidig som antall medlemmer har vokst kraftig i denne 10-årsperioden, har antall boligbyggelag blitt halvert gjennom fusjoner. Det er en ønsket utvikling som sikrer medlemmene et enda bedre tilbud fra større og finansielt mer robuste boligbyggelag.
OBOS er det største boligbyggelaget med 435 000 medlemmer og 220 000 forvaltede boliger. Usbl har 97 000 medlemmer og forvalter 53 000 boliger, mens BOB er det tredje største boligbyggelaget med 68 000 medlemmer og 26 000 forvaltede boliger.
Eksperter på forvaltning
Boligbyggelagenes forvaltningsvirksomhet har i de senere årene hatt en sterk vekst. Veksten fortsatte også i 2017. Ved utgangen av 2017 forvaltet boligbyggelagene til sammen 12 700 boligselskaper og 510 000 boliger. Av disse var det 5 600 tilknyttede borettslag med til sammen 267 000 boliger. Tilknyttede borettslag er etablert av boligbyggelagene selv.
Det er imidlertid i boligselskap som ikke er etablert av boligbyggelag – øvrige forvaltede - at andelen forvaltede boliger øker mest. I hovedsak omfatter det frittstående borettslag, sameier og utleieboliger. Boligbyggelagene forvaltet i 2017 godt over 240 000 slike boliger, noe som betyr at øvrige forvaltede boliger har doblet seg de siste 10 årene. Det viser at boligbyggelagenes forvaltningsekspertise er etterspurt.
Boligprisene snudde fra sterk vekst til fall
Etter en periode med kruttsterk boligprisvekst snudde stemningen på våren og boligprisene falt siste halvdel av 2017. Nokså sterk prisvekst i første halvår førte likevel til at NBBLs prisstatistikk for borettslagsboliger økte med 1,2 prosent i løpet av 2017.
Statistikken viser at markedet var preget av regionale forskjeller og prisfallet var i stor grad konsentrert til de største byene. Blant mindre sentrumsnære leiligheter i Oslo var nedgangen særlig markant. Dette var de samme boligene som hadde den sterkeste prisoppgangen i 2016.
Ved utgangen av 2017 var gjennomsnittsprisen på en borettslagsbolig om lag 2,7 millioner. Boligprisene varierer imidlertid mye fra region til region. De høyeste prisene finner vi i Oslo der kvadratmeterprisen ligger på om lag 60 000 kroner. I andre storbyer som Tromsø, Trondheim, Bergen og Stavanger ligger kvadratmeterprisen rundt 40 000. Om vi ser bort fra de store byene ligger prisnivået i overkant av 30 000 kroner per kvadratmeter.
Bruk av forkjøpsrett
I 2017 skiftet i overkant av 25 000 av bruktboligene i de tilknyttede borettslagene eier. Det betyr at om lag hver tiende bolig ble omsatt i løpet av året. Forkjøpsretten er den viktigste fordelen for boligbyggelagenes medlemmer. I 2017 ble forkjøpsretten benyttet ved kjøp av 15 prosent av de omsatte boligene. Vi må tilbake til 2008 sist gang bruken av forkjøpsretten var lavere.
Dette henger sannsynligvis sammen med utviklingen i boligprisene. Fallende boligpriser tyder på færre budrunder og behovet for å benytte forkjøpsretten blir mindre. Fra 2006 og fram til 2017 varierer bruk av forkjøpsrett fra 14 til 25 prosent av totalt omsatte boliger. De laveste prosentandelene for bruk av forkjøpsrett sammenfaller i noen grad med lave omsetningstall.
Byggevirksomhet
Boligbyggelagene har fortsatt høyt tempo på boligbyggingen og bidro til å igangsette 4 132 nye boliger i 2017. Dette utgjorde 13,5 prosent av den totale igangsettingen av nye boliger i Norge. Medlemmene deres hadde forkjøpsrett til 4 089 av disse boligene. Boligbyggelagene stod selv for byggingen av 3088, mens 1 044 boliger ble skaffet tilveie for medlemmene via avtaler.
I tillegg til OBOS (inkl. Block Watne) som igangsatte 2 158 boliger, ble det bygget også et betydelig antall boliger av blant annet USBL og TOBB. Blant de mellomstore lagene skiller Sarpsborg, Gjøvik og Porsgrunn seg ut meg høy igangsetting i 2017.
Det er en klar tendens til at det bygges mest i de største byene og deres omegn. Her finnes også de største boligbyggelagene. I 2017 var byggeaktiviteten størst i Oslo, hvor 37 prosent av boligene ble igangsatt. Det er også høy aktivitet i tettstedene rundt hovedstaden. Sammen med Akershus stod Oslo for litt mer enn halvparten av boligbyggelagenes igangsetting i 2017.
Bygging etter boligstørrelse
Boligbyggelagenes boligtilbud er gjennomgående av nøktern størrelse. I 2017 var 39 prosent av de igangsatte boligene treroms. Deretter fulgte fire- og to-roms som utgjorde 32 og 25 prosent av de igangsatte boliger.
Store forskjeller i kvadratmeterprisen
For alle boligene igangsatt i 2017, var den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen 64 000. Det er imidlertid nær sammenheng mellom beliggenhet av prosjektene og kvadratmeterprisen. Som ventet finner vi de dyreste prosjektene i og rundt de store byene.
Ettersom en overvekt av boligene er igangsatt i sentrale strøk bidrar det til å dra opp den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen. Fjorårets dyreste prosjekt lå på Fornebu i Akershus, og hadde en kvadratmeterpris på 96 000. Boligbyggelagene tilbyr imidlertid et vidt spenn av boliger. Og i andre enden av skalaen finner vi prosjekter med en kvadratmeterpris helt ned mot 25 000 både i Halden og Narvik.
Det ble igangsatt flere boliger i borettslag enn sameier
Historisk har boligbyggelagene stort sett valgt å bygge borettslag, men det siste ti-året har de i økende grad organisert nybygde boliger som sameier. I 2015 var kun 31 prosent av lagenes igangsatte boliger organisert som borettslag. Trenden har snudd og i 2017 økte andelen borettslag fra 44 til 58 prosent. Boliger i sameie utgjorde da 41 prosent.
Mest boliger i blokk
Det har vært en sterk vekst i igangsettingen de siste årene. Den generelle trenden er at det bygges flere blokkleiligheter. Dette gjelder også boligbyggelagene. Av de igangsatte boligene i 2017 var 79 prosent i blokk og 21 prosent i småhus/rekkehus.
Nybygging er krevende
Byggevirksomhet er krevende. Det krever god og bred kompetanse, og ikke minst innebærer det krav til kapital. For å drive boligbygging over tid må utbyggeren ha nok kapital til å kunne sitte med tomtereserver. Etterspørselen etter nye boliger kan svinge mye og raskt, og dette innebærer også at utbyggeren må ha kapital til å drifte prosjekter hvor det i en periode kan være usolgte boliger.
For å redusere denne risikoen etablerte NBBL i 1994 NBBL Fulltegningsforsikring AS som dekker tap som følge av usolgte boliger ved ferdigstillelse i nye boligprosjekter. Selskapet er det eneste av sitt slag i Norge. De opererer i samarbeid med boligbyggelag, utbyggere, entreprenører og boligutviklere over hele landet, og kan forsikre alle typer boligprosjekter.
For å sikre et effektivt oppgjør kan det også, gjennom FF Boligsalg AS, tilbys fullt oppgjør for alle usolgte boliger ved ferdigstillelse.