De som skal selge bolig går utrygge tider i møte
En mangel på mer enn 0,2 % av verdien til en bolig til 5 mill. kan føre til tvist
Etter dagens lov vil ikke selger være ansvarlig for skjulte feil og mangler med mindre de koster ca. 5 % å utbedre. Etter forslaget vil en skjult mangel på mer enn 10.000 være noe selger må dekke dersom den oppdages i inntil fem år etter overtakelse av boligen. Det er ikke mer enn 0,2 % av en kjøpesum på 5 mill. kr.
- Forslaget representerer ikke bare en radikal endring fordi man fjerner den avtalefriheten man alltid har hatt mellom likeverdige parter, men også fordi det er en løsning som skiller seg sterkt fra løsningene man har valgt i andre land, sier direktør for interessepolitikk og jus i NBBL, Henning Lauridsen.
Vi får flere tvister mellom kjøper og selger
Intensjonen bak forslaget er god; færre tvister mellom kjøper og selger. Det er sannsynlig at virkningen blir det motsatte. En senkning av terskelen for hvilke skjulte feil og mangler selger vil være ansvarlig for, vil føre til flere krav. Flere krav gir flere tvister. Man kan havne i diskusjoner om kjøperen hadde grunn til å forvente at den litt slitne boligen fra 1950 hadde mangler eller om hva det koster å utbedre dem. Landets advokater kan få gode tider.
Gode intensjoner men feil virkemiddel
En bærende tanke bak forslaget er at et veldig strengt ansvar for selger vil føre til at selger får en sterk interesse i å gi mest mulig informasjon om eiendommen og vil bli stimulert til å innhente en god tilstandsvurdering.
Det er ikke vanskelig å være uenig i at selger vil bli motivert til å skaffe mest mulig opplysninger om eiendommen. Problemet er imidlertid at de fleste boliger selges med tilstandsvurdering slik at potensialet for mer informasjon er begrenset. I tillegg vil det være vanskelig for en takstmann å finne alle skjulte feil og mangler selger ikke kjenner til med mindre man gjør destruktive inngrep eller demonterer bygningen.
Små arealavvik vil være mangler
Det er foreslått at et avvik i boligens areal på mer enn 2 prosent er en mangel som kan gi grunnlag for prisavslag med mindre selgeren beviser at kjøperen ikke la vekt på informasjonen om boligens størrelse. Dette betyr at dersom man selger en bolig på 100 m2 på en 5 mål stor tomt og det senere viser seg at boligen kun er 97,5 m2 kan det gi grunnlag for prisavslag. Grensene er strenge og flere tvister må ventes.
Forsvinner eierskifteforsikring fordi bolighandel blir så farlig?
- I en ideell verden burde man klare seg uten eierskifteforsikring fordi det var så få tvister at forsikring var unødvendig. Etter NBBLs vurdering er det en risiko for at eierskifteforsikring forsvinner fra markedet som produkt, sier Henning Lauridsen.
- Det er ikke fordi det er så få tvister at ingen finner det verdt å kjøpe forsikring, men fordi at boligselger får så stor og uoversiktlig risiko at ingen er villig å forsikre den. Protector har allerede trukket seg fra markedet og flere kan gjøre det samme. Selger, som også er forbruker, blir derfor dobbelt uheldig. I tillegg til å få nesten all risiko kan muligheten til å begrense den bli borte, avslutter han.