Garantier etter bustadoppføringslova – tid for nytenkning

Garantien skal sikre kjøper at det finnes en viss sum dersom boligbygger går konkurs.

I 2016 konkluderte et utvalg med at garantiordningen burde endres fordi den hadde minimal virkning sammenlignet med hva den kostet. Regjeringen har kommet til en annen konklusjon. Dersom Stortinget er enig vil det føre til høyere boligpriser og flere hundre millioner i året i unødvendige kostnader. 

NBBL er sterk tilhenger av god forbrukersikkerhet. Vi mener man bør finne en bedre løsning enn dagens garantiordning som både gir god forbrukersikkerhet samtidig som den ikke gjør det unødvendig dyrt å bygge boliger. Dagens ordning er ekstremt kostbar, har liten effekt og er veldig lite målrettet. 

Hva skal garantiene sikre?

Garantien skal være på minimum 3 prosent i byggetiden. I tillegg skal det stilles garanti i reklamasjonsperioden.  I 2011 ble garantien etter overtakelse økt fra 3 prosent i 2 år til 5 prosent i 5 år. 

For en bolig til kr 5 millioner skal det følgelig stilles en garanti på kr 250 000 i fem år fra kjøpers overtakelse av boligen. 

Garantiene er i praksis først aktuelle dersom boligbygger har gått konkurs på det tidspunktet feilen oppdages. Ved at det stilles garanti finnes det penger å hente til å utbedre mangler, selv om det ikke er noen midler å hente hos utbygger. Dersom boligbygger fortsatt finnes rettes reklamasjonskravet mot vedkommende. Dette bekreftes av utvalget som utredet garantiordningene i NOU 2016:10 der det heter:

«Finansinstitusjonene utvalget har hatt kontakt med kunne bare erindre å ha utbetalt garantibeløp i konkurstilfeller». 

Garantiene blir nesten aldri brukt 

I lovprosessen ble bruken av garantiene undersøkt. Det fremgår av NOU 2016:10 at syv finansinstitusjoner ikke hadde foretatt en eneste utbetaling de siste fem årene, men 15 hadde gjennomført utbetalinger under garantier. Tre institusjoner rapporterte at de hadde gjennomført mellom én og tre utbetalinger i 2013 og 2014.

De siste fem årene har det årlig blitt bygget i underkant av 30 000 boliger i Norge. Til tross for dette hadde altså en av tre garantister ikke foretatt en eneste utbetaling i perioden. Antallet garantisaker er derfor ekstremt lave i forhold til alle de garantiene som er stilt.  

Hva foreslo lovutvalget i 2016?

Et enstemmig lovutvalg foreslo å opprettholde fem års reklamasjonsfrist, men at det ikke skulle være nødvendig å stille garanti for mer enn de to første årene etter overtakelse av boligen. Begrunnelse av at garantiene koster mye samtidig som de nesten aldri brukes:  

Også utvalgets undersøkelser tyder på at de aller fleste mangler av ordinær karakter oppdages i forbindelse med overtakelsen eller relativt kort tid deretter. At bygget utsettes for de fire årstidene vil erfaringsmessig være av særlig betydning i denne sammenheng. Dersom mangler ikke oppdages i løpet av de første to årene etter overtakelsen, vil det nok være tilfeldig om de oppdages i løpet av de neste tre årene eller etter at den absolutte reklamasjonsfristen er utløpt.

Et enstemmig utvalg foreslår dermed å redusere kravene til sikkerhetsstillelsens lengde fra fem til to år etter overtakelsen. Den potensielle kostnadsreduksjonen ved en slik endring antas å være betydelig, samtidig som forbrukerbeskyttelsen ikke antas å bli svekket i særlig grad.

Hva koster garantiene?

Garantiene som boligselger må stille er dyre. Det er ikke overraskende siden det er en lovfestet plikt. Lovutvalgets undersøkelser viste at en garanti for en 5 millioner koster kr 28 000 i snitt. Dette gir boligkjøper sikkerhet for inntil kr 250 000 i reklamasjonsperioden.  

I 2017 er det igangsatt en boligbygging på rundt 38 000 boliger. Hvis de har en gjennomsnittspris på 4,5 mill og en garantikostnad på 25 000 i snitt er samlede brutto garantikostnader for de boligene som er igangsatt nærmere 1 milliard kroner (950 mill). 

Hvis man antar at det totalt blir 10 garantisaker i i Norge i 2017 á kr 250 000 koster det altså kr 100 millioner for hver utbetaling på kr 250 000. Det er dyrt og fører til at man bør finne en rimeligere og bedre ordning. 
I tillegg til selve garantikostnadene, vil garantisten ofte kreve kontrasikkerhet i boligselgers verdier for hele eller deler av sikkerhetsstillelsens størrelse. Dette binder kapital og hindrer at den kan brukes til andre formål i mange år. 

Enhver kostnadsøkning ved boligbygging kan føre til høyere boligpriser. De fleste utbyggere igangsetter først et prosjekt ved en bestemt margin. Blir kostnadene høyere, blir også terskelen for å igangsette høyere slik at boligproduksjonen blir lavere. I sin tur blir boligprisene høyere. 

Sterke krefter vil ha ennå mer omfattende garantier 

I prosessen frem mot at garantiene ble utvidet fra 3% i to år til 5% i 5 år i 2011 tok Forbrukerrådet og Huseiernes Landsforbund til orde for at garantiene burde være på 10% i 10 år etter overtakelse, jf Prop 130 L (2009-2010):

Forbrukarrådet og Huseiernes Landsforbund er positive til framlegget, men meiner det ikkje går langt nok i å sikre rettane til forbrukarane. Desse høyringsinstansane foreslår i hovudsak at lengda på garantitida og den absolutte reklamasjonsfristen i bustadoppføringslova blir utvida til ti år. Når det gjeld storleiken på garantiane, foreslår dei at garantiane for krav som blir gjort gjeldande før overtakinga blir auka til 15 % ved reine oppføringsavtalar og rundt 5 % ved avtalar som også omfattar rett til grunn. Ved krav som blir gjort gjeldande etter overtakinga, foreslår dei at garantiane blir auka til 10 % i begge tilfelle.

Under høringen om lovutvalgets forslag i 2016, tok Forbrukerombudet, Forbrukerrådet og Huseiernes Landsforbund på ny til orde for at garantiene bør økes til 10 %. I NOUen heter det: 

Forbrukerombudet, Forbrukerrådet og Huseiernes Landsforbund er kritiske til forslaget fra utvalgets flertall om å videreføre dagens garanti på fem prosent av kontraktssummen etter overtakelse. Disse høringsinstansene tar til orde for at garantisummene bør økes til ti prosent.

Som nevnt over kom lovutvalget til at det koster kr 28 000 å stille garanti ved en kjøpesum på 5 mill. Med en økning av garantitidens lengde vil kostnadene til garanti antakelig bli mist kr 50 000. I et vanlig boligprosjekt med 100 boliger á kr 5 mill i snitt, ville de samlede garantikostnadene for en bunnsolid og seriøs boligbygger følgelig blitt på minst 5 millioner kroner. Det er ikke særlig fornuftig siden det er tale om en garanti boligkjøper ikke trenger dersom boligselger er seriøs og solid.    

Politikerne hører ofte på forbrukermyndigheten. Det er normalt vel og bra, men i denne saken bør man finne andre løsninger enn de som rammer alle boligbyggere og –kjøpere. 

Hvorfor vil regjeringen opprettholde en lite målrettet ordning?

Regjeringen går inn for å opprettholde 5% garanti i 5 år fra overtakelse. I Prop 27 L (2017-2018) begrunnes det slik: 

Departementet er ikke uenig i dette, men mener at når denne kostnadseffekten veies opp mot de potensielt store tapene den enkelte forbruker kan påføres, tilsier hensynet til forbrukerbeskyttelse i lovverket at en slik reduksjon i garantitiden ikke bør foretas. Departementet peker på at kjøp av egen bolig for de aller fleste forbrukere er den største økonomiske investeringen i livet. Kostnader som følge av behov for å utbedre mangler kan komme opp i relativt store summer for en forbruker med normal økonomi. På denne bakgrunn foreslår departementet at garantitiden på fem år etter bustadoppføringslova § 12 opprettholdes.

Dersom Stortinget velger å videreføre dagens ordning, viderefører man altså en svært kostbar garantiordning som nesten aldri brukes. Det er en dårlig løsning. 

Hva bør Storting og regjering gjøre? 

NBBL er sterk tilhenger av god forbrukersikkerhet. Boligbyggelagenes medlemmer er forbrukere og vi vil at de skal bli godt ivaretatt. Siden boligbyggelagene bygger boliger for sine medlemmer er vi også veldig opptatt av at det ikke blir unødvendig dyrt å bygge boliger. Dette går også ut over medlemmene.  
Man bør finne en bedre løsning enn dagens garantiordning. Den er ekstremt kostbar, har liten effekt og er veldig lite målrettet. 

Stortinget bør be regjeringen om å nedsette bør et hurtigarbeidende utvalg som får som mandat å arbeide frem en mer målrettet og rimeligere ordning. 

Man kan for eksempel tenkte seg en ordning der utbygger plikter å stille garanti for de første 2 årene av den 5-årige reklamasjonsperioden og må fremforhandle en garanti for de neste 3 årene som boligkjøper kan benytte. Boligkjøper kan da selv velge om man vil betale for en garanti for de tre siste årene av reklamasjonsperioden. 

En slik ordning vil føre til at boligkjøpere som kjøper sine boliger av et seriøst og solid boligbyggelag, eller en annen seriøs og solid utbygger, neppe kommer til å bruke penger på å sikre seg mot boligselgers konkurs. 

Kjøper man derimot av en lite solid single-purpose eplehageutbygger velger man selvsagt garanti. På denne måten får man ned kostnadene for de seriøse, samtidig som de totale kjøpskostnadene (kjøpesum + garanti) blir høyere ved kjøp fra utbygger det er risiko å kjøpe bolig av.