Ny eierseksjonslov: Flere forbedringer, men ikke bra nok

Ingen regler om Airbnb

En boligseksjon skal i hovedsak brukes som bolig, men et visst innslag av næring er lovlig. Kortidsutleie på fulltid via tjenester som Airbnb vil neppe være lovlig fordi det anses som næringsvirksomhet. Det er imidlertid tvil om hvor omfattende slik utleie kan være.

NBBL stod bak et forslag om en klarere grense for hvor omfattende utleie via Airbnb og tilsvarende tjenester kunne være. Det var dessverre ikke flertall på Stortinget for å vedta en slik regulering nå. Flertallet vedtok derimot å be Regjeringen utrede spørsmålet med sikte på en regulering.

Ingen regler om hyblifisering

Det var ikke flertall for å regulere de uheldige virkningene av omfattende hyblifisering. Det vil si oppdeling av leiligheter i mange hybler som leies ut enkeltvis.

NBBL stod bak et konkret forslag som ville gitt sameier mulighet til å forhindre de mest uheldige virkningene av omfattede hyblifisering. Det var flertall i Kommunal- og forvaltningskomiteen på Stortinget om en slik regulering, men det ble dessverre ikke vedtatt noe begrensninger av Stortinget.

Kranglefanten gis ikke vetorett 

I departementets lovforslag gikk man inn for å gjøre det vanskeligere å gjennomføre større oppgraderinger ved å innføre en særdeles uklar standard hvor hver enkelt sameier gis vetorett over «tiltak som er særlig inngripende eller særlig viktige».

Formuleringen «særlig viktige» ville lett kunne tolkes som den enkelte sameiers oppfatning av om den aktuelle saken er særlig viktig. Bestemmelsen ville blitt et effektivt hinder for fornuftige oppgraderinger, noe som er uheldig både for sameiet og samfunnet.

NBBL jobbet aktivt for at endringen ikke skulle innføres. Det er med glede vi konstaterer at Stortinget vedtok å videreføre bestemmelsen om at vetoretten kun gjelder ved «vesentlig endring av sameiets karakter».

Ervervsbegrensningen innskjerpes ikke

Forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner foreslås heldigvis opprettholdt. Begrunnelsen er å motvirke at én profesjonell aktør skaffer seg flertallsmakt over enkeltpersoner i et sameie. Det var derfor svært klokt å ikke fjerne denne bestemmelsen. Men det er uheldig at man ikke har strammet den ytterligere inn for å hindre omgåelser.

For regelen om ervervsbegrensning kan lett omgås, blant annet ved bruk av stråselskaper. NBBL fremmet et konkret forslag om innskjerping av bestemmelsen som ville rammet slike omgåelser. Det er med beklagelse vi konstaterer at Stortinget ikke vedtok en slik regel i denne omgang, men Regjeringen er heldigvis anmodet om å vurdere saken nærmere.

Bedre regulering av parkering

En av de største svakhetene ved dagens eierseksjonslov er de upraktiske og kompliserte reglene om parkering. Kommunen kan ikke bare stille krav om hvor mange parkeringsplasser sameiet skal ha, men også hvordan de skal være organisert. Etter lovendringen som Stortinget nå har vedtatt vil kommunens myndighet begrenses til å stille krav om antall parkeringsplasser. Mens det er utbygger/sameiet som gis muligheten til å tildele og organisere plassene mest hensiktsmessig.

Dette er en bra og forenklende løsning. Det er også positivt at det innføres en bestemmelse som fører til at personer med nedsatt funksjonsevne i større grad enn i dag sikres muligheten til en parkeringsplass. 

Rett til ladeplass for elbil

Stortinget har vedtatt at styret må ha en saklig grunn for å avslå søknad fra en sameier om å etablere ladeplass for elbil eller ladbar hybrid i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer.

Selv om NBBLs vurdering er at det i praksis er få problemer rundt etablering av ladeplasser, kan forslaget sende et positivt signal.

Stopper regel som ville gitt flere vannskader

Departementet foreslo å flytte ansvaret for å skifte sluk på våtrom fra sameiet (slik det er i dag) til den enkelte sameier. Begrunnelsen var at ansvaret for sluk og membran burde hvile på samme part. Dette ville vært en uheldig løsning både i et brannverns- og skadeperspektiv. I tillegg er det i seg selv uheldig å endre regler som er godt innarbeidet.

NBBL jobbet aktivt for at endringen ikke skulle finne sted. Vi konstaterer derfor med glede at Stortinget viderefører ordningen med at sameiet har ansvaret for å skifte sluk.

Mange forenklinger uteblir

Det er to viktige prinsipielle forskjeller på borettslag og eierseksjonssameie. I borettslaget gjelder brukereieprinsippet som innebærer at boligen som hovedregel skal benyttes av eieren. Noe tilsvarende prinsipp finnes ikke i eierseksjonssameier, der er det fritt fram for utleie. I tillegg kan borettslaget, i motsetning til et eierseksjonssameie, tilby banken pant i eiendommen.

For øvrig er forskjellene mellom de to eierformene små. Av hensyn til de som flytter mellom sameier og borettslag, og av samfunnsøkonomiske hensyn, burde disse to lovene for øvrig hatt like bestemmelser hvis det ikke er en prinsipiell begrunnelse for å ha forskjeller.

I den nye eierseksjonsloven har man ikke lykkes med å forenkle loven på dette viset. Det er uheldig når man vet at det gjerne tar 20 år til neste store lovrevisjon.

Store sameier skal fortsatt ha regnskap og revisjon

Lovutvalget kom med forslag om at ethvert sameie skulle kunne vedtektsfeste at de verken skulle føre regnskap etter regnskapsloven eller ha revisor. Dette var et sjeldent dårlig forslag tatt i betraktning at boligen er det største formuesgodet de fleste har. Dessuten har mange sameier stor omsetning i løpet av året, slik at det er viktig med ryddighet og trygghet. Departementet fulgte heldigvis ikke lovutvalgets anbefaling, men forenklet i stedet reglene om hvilke av de små sameiene som kan fritas for plikten.

Stortinget har sluttet seg til at store sameier fortsatt plikter å ha regnskap og revisjon. Grensen er satt til 21 seksjoner og er i hovedsak i samsvar med dagens regel.

Sameiets panterett i seksjonen øker

Sameies panterett for utestående felleskostnader øker fra en til to ganger folketrygdens grunnbeløp (G), det vil si kr 187 268,-. Endringen kan gjøre det enklere for sameier å ta opp lån, jf. at bankens risiko for tap blir mindre dersom sameiet får større sikkerhet for kravet sitt. Det vil også kunne føre til bedre rentebetingelser på lån til sameier. I dag må sameier ofte betale en ganske høy rente som følge av at man ikke har noe pantobjekt å tilby banken.

Ubrukelige utkastelsesbestemmelse videreføres

I noen tilfeller er det nødvendig å få kastet ut en sameier straks. Dagens lov har en fravikelsesbestemmelse som er ubrukelig i disse tilfellene, men den foreslås likevel videreført.

Årsaken til at bestemmelsen er ubrukelig er at man først må sende begjæring om fravikelse til tingretten, som deretter vil forelegge den for saksøkte for uttalelse med en frist som gjerne er på 14 dager. Dermed har det allerede gått så lang tid at bestemmelsen er ubrukelig der det virkelig haster.

For å få kastet ut en sameier raskt er man derfor nødt til å bruke midlertidig forføyning etter tvisteloven i stedet for eierseksjonslovens utkastelsesbestemmelse. Dersom bestemmelsen ikke gjøres egnet i utkastelsestilfellene kan den like gjerne fjernes fra loven.  

Sammenslåing av sameier

Det er innført en hjemmel for å slå sammen sameier. Det er teoretisk mulig å gjøre det i dag også, men det oppstår en «Catch 22-situasjon» som gjør det tilnærmet umulig i praksis.

Endringen er positiv og kan være aktuelt for sameier som har en uhensiktsmessig størrelse i forholdt til arbeids- og kostnadseffektiv drift.

For kompliserte regler i større eiendomsprosjekter

Departementet kom ikke med forslag om regler som forenkler etablering av større sameier. Stortinget har derfor heller ikke vedtatt noen nye regler på det området.

Konsekvensen vil være at det fortsatt vil være mange prosjekter der utbygger vil etablere et mindre sameie enn det som er hensiktsmessig i en forvaltningsfase. Dette er en uheldig løsning, da mangelen på slike regler fører til høyere driftskostnader i hele sameiets levetid.

Det trengs enklere og koordinerte lovregler for større utbyggingsprosjekter

Det er behov for en gjennomgang og koordinering av hele regelverket som gjelder for større utbyggingsprosjekter. Spesielt der man skal etablere flere anleggseiendommer, borettslag og sameier og blir «utsatt» for bestemmelser i plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven, borettslagsloven, matrikkelloven, sameieloven mv. Dette gjør samlet sett at prosessen blir unødig komplisert og kostbart, og fører ofte til et sluttresultat som ikke er ideelt.

Kommunens rett til å synse om inndelingen av seksjonene utgår

I dag er kommunen gitt en rett til å «synse» om inndelingen av seksjonene da loven krever at de skal ha en «formålstjenlig avgrensing». Mange kommuner har trukket inn utenforliggende hensyn i vurderingen. Det er derfor positivt og forenklende at den fjernes.

Tidspunktet for seksjonering flyttes fra igangsettingstillatelse (IG) til rammetillatelse

Dette er en positiv og forenklende endring som gjelder for så vel nybygg som bruksenheter i eksisterende bygg.

Tidsfrist for kommunes behandling av søknaden om seksjonering

Dagens eierseksjonslov har ikke frister på området. Stortinget har vedtatt en frist på åtte uker. Fristen kunne med fordel vært noe kortere, f eks 6 uker slik lovutvalget foreslo. Det er imidlertid positivt at det er gitt en frist da det er lettere å planlegge når man vet hva man har å forholde seg til. I tillegg kan det være store kostnader forbundet med tidsbruk.