Bedre vilkår for å etablere leie til eie-kontrakter

I statsbudsjettet for 2022 foreslås endringer av skattelovens § 7-3 med tilhørende forskrift, for å utvide muligheten for å etablere leie til eie-prosjekter i borettslag.

tirsdag 02. november 2021

Artikkelen er skrevet av NBBLs advokat Line C.B. Bjerkek.

Regjeringen vil heve dagens begrensning fra 15 prosent til 30 prosent for leie til eie-prosjekter, og de kan ha en varighet på opptil fem år. Forslaget endrer ikke muligheten til å inngå avtaler om deleeie/sameie, under forutsetning av at man blir eier av minst 50 prosent av andelen.

Historikk

Allerede i februar 2021 sendte regjeringen ut en pressemelding hvor de uttrykte at man skulle vurdere endringer i skatteloven for å åpne for mer leie til eie i borettslag. Bakgrunnen var at man ønsket å legge til rette for at flest mulig skulle kunne eie sin egen bolig.

21. mai 2021 sendte Finansdepartementet på høring et forslag om endring av skatteloven, med høringsfrist 20.08.2021. NBBLs høringsuttalelse kan du lese her.

Jus

Dette handler om skattelovens § 7-3 som gir særregler for beskatning av boligselskaper og andelseiere. Borettslaget anses ikke som et eget skattesubjekt, men andelseierne beskattes for fordelen ved å bo i egen bolig. Både formue og inntekt fastsettes og skattlegges fullt ut hos andelseierne, såkalt deltakerfastsetting. Hensikten er at boligeiere i borettslag skal likestilles med andre boligeiere, og ha samme rett til skattefri bruk, skattefritak for leieinntekter og skattefritak ved realisasjon av bolig.

Dette unntaket har imidlertid bare vært mulig for boligselskaper der minst 85 prosent av leieinntektene(felleskostnadene) kommer fra personlige andelseiere. Utbygger regnes i denne sammenheng ikke som personlig andelseier. Dette har hatt betydning for skattlegging av borettslag med leie til eie prosjekter, og medført større begrensninger i muligheten til å tilby leie til eie-prosjekter.

I deleeieprosjekter har skatteetaten derimot lagt til grunn at leieinntektene anses som å komme fra personlige andelseiere, så fremt eierandelen for den personlige andelseieren er på mer enn 50 prosent i andelen.

Forslag fremmet i statsbudsjettet 2021

Som varslet kom endringen gjennom lovforslag knyttet til statsbudsjettet, med forslag til endringer i skattelovens §7-3 med tilhørende forskrifter. Forskriftsteksten er enda ikke offentliggjort, men endringene er beskrevet i lovforslaget.

Begrepsendring i skattelovens § 7-3 fra «utbygger av boligselskapets eiendom» til samme begrep som i brl § 2-12; «boligbyggelag og yrkesutøver» - Dette innebærer at den som lovlig kan erverve alle andelene etter brl § 2-12, også kan anses som personlig andelseier i forhold til skattelovens regler.
NBBL fikk videre gjennomslag for at utleie fra juridiske andelseiere som kan eie andel i borettslag med hjemmel i brl § 4-2 og § 4-3 også skal likestilles med personlige andelseiere.

Dette er de varslede endringene

Utleie av den enkelte boenhet gjennom avtaler om leie til eie, skal ha en varighet på maks fem år. Fristen regnes fra leietaker flytter inn i boligen, eller fra inngåelse av kontrakt om leie til eie, dersom leietaker allerede bor i boligen.
Det gis en mulighet til en periode for å klargjøre for salg, dersom leietaker ikke kjøper boligen innen fristen, uten at boligen kommer i en annen kategori av utleie.
Dersom leietaker sier opp kontrakten før det har gått tre år, kan det inngås en ny leie til eie-kontrakt, men det uttales at det ikke bør være adgang til å leie ut samme leilighet mer enn to ganger under disse reglene.
Andelen leieinntekter fra andeler med leie til eie-avtaler må være under 30 prosent for at skattereglene skal komme til anvendelse. Andelen beregnes av boligselskapets samlede inntekter. Leieinntekter fra andre eksterne leietakere må fortsatt være innenfor 15 prosent.

Bør reguleres i boliglovene

Vi har støttet at man forsøker å løse opp i den floke som har oppstått gjennom tolkningsuttalelsen om skattereglene, og er positive til at det nå kommer et konkret forslag på bordet. Vi mener imidlertid at det bør etableres en egen lovregulering av leie til eie i boliglovene, og ikke indirekte gjennom skattelovgivningen. Indirekte begrensning gjennom annen lovgivning er uheldig. NBBL har sammen med mange andre bransjeaktører deltatt i Kommunal- og moderniseringsdepartementets nettverk for etablerermodeller. Her har vi arbeidet for å legge forholdene til rette for å øke bruken av alle etablererordningene, herunder leie til eie, leie før eie, deleeie også videre.