Norske Boligbyggelag > Om oss > Boligsamvirkets historie

Boligsamvirkets historie

Det er vanlig å trekke fram selskapet Kristiania Arbeiderboliger fra 1851 som det første organiserte forsøk på å sette i gang boligbygging på et sosialt grunnlag. Selskapet bygde 165 utleieleiligheter. Tiltaket hadde paralleller i Bergen og Trondheim og gikk under navnet boligfilantropi.

1800-tallet - industrialisering og befolkningsvekst
Den sterke befolkningstilveksten førte til at det var stadig flere på landsbygda som ikke kunne få arbeid i jordbruket. Kombinert med den tiltakende industrialiseringen førte dette til at stadig flere fra landsbygda flyttet til byene for å få seg jobb. Arbeiderne ble økonomisk bundet, ikke bare til en arbeidsgiver, men også til en gårdeier. Det var stor fortjeneste i å bygge store leiegårder med lav standard for det store antallet innflyttere, og utnyttelsen av tomtene ble deretter.

Den gryende arbeiderbevegelsen måtte derfor sette boligspørsmålet høyt opp på dagsordenen. Fra arbeiderbevegelsens side ble det reist krav både om kommunal og kooperativ boligbygging. i 1850-åra satte Thranittbevegelsen fokus på de usunne boligforholdene mange arbeiderfamilier hadde. I 1866 reiste Kristiania Arbeidersamfund tanker om en selvbyggerforening av arbeidere. Idéen ble aldri satt ut i livet, men i 1873 ble Nylandsarbeidernes Byggeforening stiftet. Foreningen fikk bygd fire gårder med 83 leiligheter. Et annet eksperiment var den første kooperative byggeforeningen her til lands, Effata Arbeiderforeningens Byggeforbund, fra 1896.

Mellomkrigstiden
Perioden rundt den første verdenskrigen representerte et gjennombrudd for boligsak og boligpolitikk i Norge. Det offentliges ansvar for løsningen av boligproblemene ble for alvor erkjent, og temaet ble en av de første postene på den politiske dagsorden. I første rekke var det kommunene som fikk ansvar for å løse problemene. Etter å ha gjennomført en omfattende boligreising stoppet imidlertid den kommunale byggingen opp i 1920-åra.

De første kooperative boligselskaper så også dagens lys under og like etter første verdenskrig. Først ute var Kristiania Havebyselskap (Ullevål Hageby) i 1916. Fredrikstad, Sarpsborg og Larvik fulgte opp i 1918. I flere middelstore byer grodde det opp tilsvarende selskaper. Deres fellesorganisasjon var Norges Kooperative Byggeselskapers Landsforbund, stiftet i 1920. Det første boligsamvirket ble imidlertid aldri noen sterk og omfattende bevegelse.

Det viste seg at selve organisasjonsformen ikke var egnet som basis for å oppnå kontinuitet i boligbyggingen. Når hussøkende medlemmer hadde fått tildelt sin bolig, mistet de interessen for videre nybygging. En fundamental bestanddel av den kooperative solidariteten manglet. I tillegg bidro den dårlige organiseringen av statlig boligkreditt til at denne formen for boligsamvirke mer eller mindre gikk i oppløsning.

Ved hjelp av organisasjonsformer som sikret kontinuerlig boligbygging maktet nye krefter likevel å føre det kooperative boliginitiativet videre. To enkeltpersoner spilte avgjørende roller i denne sammenhengen. Den ene var arkitekt Jacob Christie Kielland, som hadde studert ulike boligkooperative organisasjonsformer i utlandet. Den beste løsningen fant han i svenske "Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening" (HSB), som ble stiftet i Stockholm i 1923. HSBs organisasjonsprinsipp var det åpne moderselskap, som skulle avsette datterselskaper etter hvert som byggene ble ferdige. I moderselskapet måtte de hussøkende medlemmene ha flertallet og kontrollen for å sikre kontinuiteten i boligreisingen. Den andre sentrale personen var Martin Strandli fra Bygningsarbeiderforbundet. I det hele tatt var landets bygningsarbeidere viktige når det gjaldt organiseringen av det nye boligsamvirket.

I 1928 ble "Bygningsarbeidernes Boligproduksjon" (BB) etablert. Målsettingen var at selskapet skulle ha ansvar for byggingen, mens et eget selskap skulle overta de kompleksene BB bygde. Et slikt forvaltningsselskap ble konstituert 20. august 1929 i form av Oslo og Omegns Bolig og Sparelag (OBOS). I 1935 ble selskapet omorganisert etter HSB-modellen.

Året 1935 representerer et vendepunkt i det norske boligsamvirkets utvikling. Det nye OBOS (Oslo Bolig og Sparelag) utgjorde modellen for det landsomfattende boligsamvirket som nå ble forberedt. OBOS skulle virke på den måten at eiendomsretten til alle nybygde boliger skulle overdras til de nye beboerne (andelseierne) i form av borettslag. OBOS skulle beholde forretningsførsel og et visst tilsyn med vedlikeholdet og ellers ha som hovedoppgave stadig å bygge nye boliger for husløse og boligsøkende medlemmer. OBOS fikk altså oppgaven som boligbyggelag. Denne ordningen med borettslag og boligbyggelag er senere tatt opp av alle boligbyggelag som er organisert etter krigen, og ble første gang lovregulert i 1960.

Etterkrigstiden
Den første tida etter andre verdenskrig brakte mange endringer i norsk politikk. Stat og kommuner fikk vesentlig større oppgaver enn en var vant med. Bare som følge av krigen ble det behov for ytterligere 100.000 boliger. 22.000 av dem kom som en direkte følge av krigens ødeleggelser. Opprettelsen av Husbanken og Boligdirektoratet var viktige ledd i en ny boligpolitikk, og det var også avgjørende at det ble startet boligbyggelag landet rundt. Boligbyggelagene ble som nevnt etablert etter mønster av OBOS, med mange likhetspunkter med andre kooperative foretak.

Etter en rekke konflikter mellom gårdeiere og leieboere i 1920- og 1930-åra var det også blitt stiftet forskjellige leieboerorganisasjoner. I 1939 gikk disse sammen i Norges Leieboersamband (senere skiftet navn til Norges Leieboerforbund). Både leieboernes organisasjon og fagbevegelsen spilte en viktig rolle for å få startet boligbyggelag etter krigen.

I 1946 ble Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) stiftet. Forbundet hadde som formål å støtte kooperativ bygging, formidle erfaringer og drive opplysningsvirksomhet.

Østensjøbyen sett fra Lambertseter. Bogerud, Rustad, Bøler og Oppsal i bakgrunnen.

Boligbyggelagene påtok seg oppgaven som byggherreorganer for en vesentlig del av den boligbyggingen som skulle skje i kollektiv regi. I de første etterkrigsårene sto boligbyggelagene for bygging av en tredjedel av alle husbankboliger og ble en vesentlig faktor i gjenoppbyggingen av landet etter krigen. Nye boligbyggelag ble stiftet over hele landet, spesielt i byer og tettsteder.

1960- og 1970-åra var preget av sterk økonomisk vekst og økt velstand både i Norge og i Vest-Europa for øvrig. Ved inngangen til 1980-åra var mer enn 100 boligbyggelag tilsluttet Norske Boligbyggelags Landsforbund. Boligbyggelagene hadde til sammen bygget mer enn 200 000 boliger, og nær 700 000 enkeltmedlemmer var tilsluttet disse lagene.

På denne tiden var etterkrigsvisjonene på et vis opptatt, bolignøden var avskaffet og den materielle trygghet nådd. Reguleringenes tid var definitivt over og boligbyggelagene ble aktører i et fritt boligmarked. Dette krevde en betydelig omstilling, og skiftende konjunkturer har stilt boligbyggelagene overfor betydelige strukturelle og driftsmessige utfordringer. Økte krav til kapital, kompetanse og effektiv drift har ført til færre og større enheter. Viktige samarbeidstiltak er etablert, og boligsamvirket er fortsatt en betydelig økonomisk aktør og samfunnsbygger.

Status  2017
Ved inngangen til 2017 var 42 boligbyggelag tilsluttet NBBL  Disse boligbyggelagene forvalter 12 000 boligselskaper med til sammen 490 000 boliger. 

Boligbyggelagene har til sammen over 990 000 enkeltmedlemmer. Norske Boligbyggelag er dermed blant landets største medlemsorganisasjoner. Boligbyggelagene i Norge bidro i 2016 med å igangsette 4207 boliger. 

Boligstandard

Gårdsrom i Elvegata på Vaterland i Oslo, 1921. Foto: Caroline Coldiz

Kravene til boligstandard har utviklet seg gjennom tidene. Arbeiderboligene fra 1851 bestod av ettromsleiligheter, og familiene var store. Ved inngangen til 1930-åra ble overbefolkning i en leilighet definert som mer enn to personer per rom. Ettersom kjøkken ble regnet som et rom, ble en ettromsleilighet med kjøkken bebodd av fire personer på denne tiden ikke regnet som overbefolket. Selv ut fra en slik definisjon bodde hele 26 % av landets industriarbeiderfamilier og 42 % av skogsarbeiderfamiliene i overbefolkede leiligheter i 1930.

I dag er boligstandarden en annen, og i hele etterkrigsperioden har vi fått det romsligere. I 1950 var det 3,4 bosatte pr bolig.

I 2011 var tallet 2,2 bosatte pr bolig. Gjennomsnittlig antall rom pr bolig har gått opp fra 3,6 rom i 1980 til 4,1 rom i 2001. I 2011 er imidlertid antall rom pr bolig gått noe ned forhold til i 2001. I 2013  var vel 70 prosent av boligsamvirkets nye boliger på tre eller fire rom og kjøkken eller mer.