Ved kjøp av lavinnskuddsbolig

Vurderer du kjøp av såkalt lavinnskuddsbolig? Her drøfter vi konsekvenser ved prisnedgang for andelseierne, samt konsekvensene for borettslaget når regningene begynner å hope seg opp.
Lavinnskuddsboliger
Det var for noen år siden mye avvisskriverier om de særlige problemene ved de såkalte lavinnskuddsboligene, boliger med innskudd på 20 % eller lavere av totalprisen. Etter lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2011 ble de såkalte lavinnskuddsboligene forbudt. Det er i dag ikke tillatt å selge boliger med lavere innskudd enn 25%.
 
Problemstillingene nedenfor knytter seg derfor i hovedsak til lavinnskuddsboliger fra før 1. januar 2011, men vil også til en viss grad være aktuelt for boliger med innskudd rundt 25 - 30%.
 
Boligen vil ved et prisfall få en verdi lavere enn fellesgjelden
Boliger med lavt innskudd og høy fellesgjeld er i liten grad finansiert av andelseieren selv. Den aller største delen av finansieringen består av andel fellesgjeld. Det betyr at et fall i boligprisen vil kunne medføre at verdien på boligen blir lavere enn andel fellesgjeld og boligen vil bli uselgelig.
 
Renteutviklingen og betaling av avdrag vil være viktig
Siden fellesgjelden er høy vil det for kjøperne være viktig og grundig sette seg inn i vilkårene på felleslånet. Det er viktig at kjøperen er klar over hva renten er, om det er fastrente eller flytende rente og om det er avdragsfrihet på lånet eller ikke.
 
Kjøperen må vurdere om han vil ha økonomi til å betale felleskostnadene hvis renten stiger og borettslaget begynner å betale avdrag. For mange har dette i den senere tiden vist seg å bli et problem.
 
Dersom felleslånet er avdragsfritt må kjøperen sjekke hvor mye de månedlige felleskostnadene stiger fra den dato borettslaget skal betale avdrag på felleslånet. Han må også ta hensyn til dette når han skal vurdere om han har råd til å kjøpe boligen.
 
Nedgang i boligprisene
Hva blir konsekvensen av prisnedgang for andelseierne? En prisnedgang i boligmarkedet medfører isolert sett at den som selger med tap har tapt penger. Dette gjelder uansett eierform. Har man kjøpt en bolig til kr 2 mill. så vil et prisfall på 20 % medføre at man taper kr 400 000. Hvis andelseieren skal være i det samme eller et tilsvarende boligmarked så vil dette allikevel ikke bety så mye. Han har tapt kr 400 000 ved å selge sin egen bolig, men vil kunne kjøpe tilsvarende bolig tilsvarende billigere. Vedkommende har derfor ikke lidd noe tap. Selger man en stor og kjøper en mindre vil tapet bli på 20 % av prisforskjellen, mens man derimot tjener 20 % av prisforskjellen hvis man kjøper en dyrere bolig.
 
De som vil tape mest er de som p.g.a. endring i livssituasjonen enten flytter til et sted der prisene ikke har sunket eller som må ut av eiermarkedet. Disse vil sitte igjen med et reelt tap og vil, ved etter et salg kunne sitte igjen med et lån og ingen bolig. I det nevnte eksempelet vil man i kunne sitte igjen med et lån på ca kr 400 000,-
 
Ved kjøp av en ny borettslagsbolig er den risiko en kjøper tar det kontantbeløpet han betaler. Hvis boligens totalpris var kr 2 mill., innskuddet/kontantbetalingen kr 400 000,- og fellesgjelden kr 1,6 mill., vil kontantbetalingen være tapt hvis markedet faller med 20 %. Boligen må i et slikt tilfelle selges til en pris lik fellesgjelden og andelseieren vil ikke få noe for boligen.
 
Dersom prisene faller med mer enn 20 % for eksempel 30 % vil boligen bli uselgelig. Boligen vil få en verdi på kr. 1,4 mill. mens fellesgjelden er på kr. 1,6 mill. Ingen vil kjøpe en bolig for kr 200 000,- mer enn det den er vært. Teoretisk sett skulle derfor andelseieren ha betalt den nye kjøperen kr 200 000,- for å overta boligen. Dette er som sagt teori. Andelseiere i borettslag har imidlertid en annen mulighet, nemlig å si opp boretten.
 
Andelseiernes oppsigelse av boretten
Etter bestemmelser i borettslagsloven kan en andelseier si opp boretten sin med en frist på seks måneder. I denne perioden må han betale felleskostnadene og forutsetningen er at han overfører andelen til noen andre. Dersom han ikke finner en som vil overta andelen må andelseieren flytte ut av boligen og gi fra seg boretten. Det vil si at han må overlevere nøklene til boligen til borettslaget. Andelseieren blir da fri for sine forpliktelser overfor borettslaget.
 
Siden andelen ikke er solgt vil borettslaget normalt kreve tvangssalg av andelen. Blir andelen solgt skal borettslaget ha dekket sitt krav på ubetalte felleskostnader. Hvis det blir noe overskudd fra salget vil dette tilfalle andelseieren. Siden det vil ta tid å få solgt andelen på tvangssalg bør andelseieren selv prøve å få solgt boligen i løpet av oppsigelsesperioden på seks måneder. Hvis ikke vil det påløpe felleskostnader i det tidsrommet det tar å selge boligen på tvangssalg og dette må dekkes av den eventuelle salgssummen.
 
Prisnedgang og konsekvensene for borettslaget
I utgangspunktet har ikke en prisnedgang på boligene noen betydning for borettslaget. Det er som det går frem foran andelseierne som lider et tap. Dersom situasjonen imidlertid blir så ille at andelseierne ikke lenger betaler de månedlige felleskostnadene eller sier opp boretten vil prisnedgangen få betydning for borettslaget.
 
Borettslaget vil i en slik situasjon kunne få problemer med å betale regninger, kanskje spesielt renter og avdrag på fellesgjelden. Borettslaget må kanskje øke felleskostnadene for de som fortsatt betaler. Dette vil igjen kunne føre til at disse får betalingsproblemer slik at også disse slutter å betale eller sier opp boretten. I en slik situasjon vil det naturlige være at alle berørte parter kommer sammen for å prøve å finne en ordning. Sentralt i dette arbeidet må være banken som har gitt borettslaget felleslånet.
 
Dersom borettslaget betalingsproblemer vil banken stå i fare for å tape deler av felleslånet til borettslaget. Dette vil skje hvis et salg av hele borettslagets eiendomsmasse ikke er tilstrekkelig til å dekke bankens krav. Dersom boligene er verdt mindre enn fellesgjelden vil det normale også være at den totale boligmassen er verdt mindre enn fellesgjelden.

Borettslagenes Sikringsordning

Sov bedre om natten!

Borettslagenes Sikringsordning gjør det økonomisk trygt å bo i borettslag.


Les mer

Tilskudd fra Husbanken

Husbanken gir tilskudd til boligrettede tiltak for borettslag og sameier.

Tilskudd til heis
Til prosjektering og kostnadsoverslag, samt til installering til eiendommer med minst tre etg.

Tilskudd til tilstandsvurdering
Vurderinger som skal fremme tilgjengelighet og miljø i egen boligmasse.

Veileder om tilskudd til tilstandsvurdering

Klikk her for fullstendig oversikt over alle Husbankens støtteordninger