Fastsettelse av størrelse på andel, innskudd og fellesgjeld

Det skal ligge en bygge- og finansieringsplan ved borettslagets stiftelsesdokument. Når det er en utbygger som står for byggingen og salget vil planen normalt være en plan for erverv og finansiering av borettslagets kjøp av boligmassen fra utbygger.
Av finansieringsplanen må det gå frem størrelsen på andelskapitalen, innskuddene og fellesgjelden knyttet til hver andel og totalt. Størrelsen på andelen skal også gå fram av borettslagets vedtekter. Vedtektene skal ligge som et vedlegg til borettslagets stiftelsesdokument.
 
Endring av størrelsen på andelen
Dette er ikke regulert i loven, men en reduksjon av andelskapitalen kan vanskelig tenkes. En økning av andelskapitalen kan nok tenkes ved enighet blant andelseierne, men dette skjer ikke i praksis og har kun teoretisk interesse.
 
Endring av innskuddet
Innskuddet kan bare endres etter samtykke fra andelseierne. Så lenge stifteren eier alle andelene kan det nok tenkes at han beslutter å endre innskuddene. På et senere tidspunkt vil en endring av størrelsen på andelene rent praktisk ikke være mulig.
 
Valgfritt innskudd
Siden innskuddene skal være fastsatt i ervervs- og finansieringsplanen vil en kjøper ikke selv kunne velge størrelsen på innskuddet. Innskuddet ligger fast og kan ikke endres. Antagelig brukes valgfritt innskudd i en del tilfelle feilaktig som beskrivelse av en form for en irregulært IN-ordningen.
 
Ulikt innskudd? 
Kan det fastsettes ulikt innskudd for like boliger, eller kan innskuddets størrelse i prosent av totalkostnaden være forskjellig fra bolig til bolig?
 
Etter borettslagsloven skal størrelsen på den delen av fellesgjelden som hver andelseier skal nedbetale gjennom felleskostnadene og det de selv skal finansiere gjennom innskuddene være prosentvis likt for alle andelene i laget. Innskuddene i prosent av totalkostnadene kan altså ikke variere fra borettslag til borettslag.
 
Faren for tap
Den som kjøper skal imidlertid være klar over at risikoeksponeringen og faren for tap vil være større jo større innskuddet/kontantbetalingen er. Spesielt vil dette gjelde for boliger i et prosjekt der boligen har høyt innskudd/kontantbetaling og lav andel fellesgjeld, mens andre boliger har lavt innskudd og høy andel fellesgjeld.
 
Den som for eksempel betaler innskudd/kontantbetaling på 50 % av totalprisen, vil kunne oppleve at andre som har kjøpt en bolig med et innskudd på 15 % sier opp sin borett. Den som sier opp vil tape innskuddet på 15 %, mens den som har betalt et høyt innskudd ikke kan gjøre noe tilsvarende da vedkommende vil lide et mye større tap fordi han har betalt mer kontant for boligen.
 
Ifølge Lovbestemmelsen som trådte i kraft 1. januar 2011 kan ikke innskuddet være lavere enn 25 prosent av kostnadene.
 
Endring av fellesgjelden
Etter at borettslaget er stiftet kan fellesgjelden endres ved en styrebeslutning. Dersom lånet skal ha sikkerhet foran innskuddene kreves det samtykke på en generalforsamling med to tredjedels flertall av de avgitte stemmene.
 
Når stifteren eier alle andelene kan han derfor endre fellesgjelden slik han ønsker. Når han begynner å selge andelene vil en slik endring kreve samtykke fra de nye andelseierne og en endring vil da neppe være praktisk mulig. Borettslagslovens bestemmelse om at fellesgjelden ikke kan utgjøre mer enn 75 prosent av kostnadene gjelder imidlertid alltid.
 
Bustadoppføringslova
Når utbyggeren starter salget av boligene vil han i markedsføringen måtte oppgi andelens pålydende, innskuddet og andel fellesgjeld. Det går frem av bustadoppføringslova at avtalen mellom utbyggeren og forbrukeren skal opplyse om andelssum, innskudd og fellesgjeld i borettslaget.
 
Når den første andelen er solgt vil derfor utbyggeren ikke lenger kunne endre størrelsen på innskuddene og fellesgjelden etter de reglene som ble beskrevet over. En slik endring krever i tilfelle samtykke fra de som har kjøpt andeler, da en endring vil forrykke de økonomiske forholdene i den avtalen de har med utbyggeren. Rent praktisk vil utbygger derfor være avskåret fra å endre innskudd og andel fellesgjeld når den første andelen er solgt.

Borettslagenes Sikringsordning

Sov bedre om natten!

Borettslagenes Sikringsordning gjør det økonomisk trygt å bo i borettslag.


Les mer

Tilskudd fra Husbanken

Husbanken gir tilskudd til boligrettede tiltak for borettslag og sameier.

Tilskudd til heis
Til prosjektering og kostnadsoverslag, samt til installering til eiendommer med minst tre etg.

Tilskudd til tilstandsvurdering
Vurderinger som skal fremme tilgjengelighet og miljø i egen boligmasse.

Veileder om tilskudd til tilstandsvurdering

Klikk her for fullstendig oversikt over alle Husbankens støtteordninger