Borettslagets finansiering

Nedenfor følger en gjennomgang av reglene som gjelder for finansiering av borettslag når det er en yrkesutøver som står for stifting og oppføring av borettslaget. Stifteren vil stå som eier alle andelene i borettslaget og som selger av andelene til første kjøper.
Innledningsvis skal det kort nevnes at et borettslag normalt finansieres av andelskapital, innskudd og felleslån. 
 
Andelskapitalen
Den som stifter et borettslag må innbetale en andelskapital. Dette er borettslagets egenkapital. Andelene må være på minimum kr 5 000,- pr andel og maksimalt kr. 20 000,-. Det vanlige er at andelene er på kr 5 000,-.  
 
Innskuddene
Normalt fastsettes, som et stiftelsesvilkår, at andelseierne skal betale et innskudd til borettslaget. Innskuddene er et lån fra andelseierne til borettslaget. Innskuddene skal imidlertid ikke betales tilbake, og det betales heller ikke renter og avdrag på innskuddene. Innskuddene vil derfor på mange måter ha samme funksjon som borettslagets egenkapital.
 
Det er ingen direkte bestemmelser i borettslagsloven om hvor store innskuddene skal være. Som det går frem nedenfor er det imidlertid lovbestemmelser om fellesgjelden som medfører at innskuddene, med unntak av andelskapitalen, kan utgjøre opp til 100 % av borettslagets finansiering. Det normale er imidlertid at innskuddene utgjør ca 25-40% av finansieringen.
 
Når borettslaget er nystiftet er det stifteren som er forpliktet til å innbetale innskuddene. Ved salg av andeler i nystiftede borettslag blir ofte kjøpesummen eller det som kjøperen skal betale kontant kalt innskudd. Dette er imidlertid ikke helt korrekt, men siden beløpet normalt er det samme som innskuddet, medfører dette ingen problemer. Det kan imidlertid tenkes at kjøpesummen er større eller mindre enn innskuddet. I slike tilfeller vil det således bli feil å kalle kjøpesummen for innskudd.
 
Fellesgjeld
Den tredje og normalt viktigste finansieringskilden for borettslaget er borettslagets lån. Dette lånet blir kalt felleslån og tas normalt opp i en bank. Lånebeløpet kalles borettslagets fellesgjeld og brukes sammen med andelskapitalen og innskuddene til å finansiere borettslaget.
 
Den maksimale størrelsen på felleslånet er regulert i borettslagsloven. Felleslånet kan ikke utgjøre mer enn 75% av kostnadsoverslaget. Det normale er at ca 60-75% av finansieringen utgjøres av felleslånet. 
 
Ansvaret
Siden det er borettslaget som tar opp felleslånet så er det også borettslaget som er låntager og som er ansvarlig for dette. Andelseierne har ikke noe personlig ansvar for fellesgjelden. Dersom det skulle skje at borettslagets økonomi blir så dårlig at borettslaget ikke har midler til å betale renter og avdrag på fellesgjelden, så er det borettslaget som långiveren må gå til inkasso mot.
 
Det som omtales som andelseierens andel av fellesgjelden er den delen av fellesgjelden som er knyttet til andelseierens andel. Andel fellesgjeld  må han betale renter og avdrag på gjennom de månedlige felleskostnadene.
 
Lånevilkårene
Rente- og avdragsvilkårene som borettslaget får på sitt felleslån avhenger av markedet. Når det gjelder rentene så kan borettslaget velge mellom flytende og fast rente. Hvis borettslaget velger flytende rente så vil denne gå opp eller ned normalt i takt med den rente som blir fastsatt av Norges Bank.
 
Borettslaget kan også binde renten. Fordelen ved dette er at renten er kjent i hele bindingsperioden. Dersom renten stiger vil borettslaget få lavere rente enn det hadde hatt ved flytende rente. Ulempen er at borettslaget, hvis renten synker, kan betale høyere rente enn hva det hadde betalt dersom det hadde valgt flytende rente.
 
Bedre vilkår
Borettslagets felleslån kan enten være et serielån eller et annuitetslån. Ved et serielån betales det et fast avdrag pr. måned, mens rentebetalingen synker, mens det ved et annuitetslån betales samme månedlige beløp i hele lånets løpetid. Borettslaget betaler derfor ved et serielån en større andel rente ved lånets oppstart og andelseierne vil derfor få et større rentefradrag i starten.
 
De fleste borettslag har i den senere tiden valgt lån der det er avdragsfrihet i en kortere eller lengre periode. Normalt har den avgiftsfrie perioden kan variere fra ingen avgiftsfri periode og opp til 2 år. I enkelte tilfeller er perioden enda lengre.
 
Borettslagets felleslån har sikkerhet i borettslagets faste eiendom, det vil si i hele borettslagets eiendom. Dette medfører normalt at borettslaget får bedre rentevilkår enn andelseierne ville ha fått enkeltvis.

Borettslagenes Sikringsordning

Sov bedre om natten!

Borettslagenes Sikringsordning gjør det økonomisk trygt å bo i borettslag.


Les mer

Tilskudd fra Husbanken

Husbanken gir tilskudd til boligrettede tiltak for borettslag og sameier.

Tilskudd til heis
Til prosjektering og kostnadsoverslag, samt til installering til eiendommer med minst tre etg.

Tilskudd til tilstandsvurdering
Vurderinger som skal fremme tilgjengelighet og miljø i egen boligmasse.

Veileder om tilskudd til tilstandsvurdering

Klikk her for fullstendig oversikt over alle Husbankens støtteordninger