Forslag til ny eierseksjonslov

Regjeringen har kommet med forslag til ny eierseksjonslov. Det er ambisjon om en rask behandling på Stortinget og ikrafttredelse fra 01.07.2017.

NBBL vil gi Regjeringen ros for å ha foreslått en rekke forbedringer og klargjøringer når det gjelder etablering av sameier. Lovforslaget kunne imidlertid inneholdt ytterligere forenklinger på flere punkter.

Skal to eierformer videreføres?

Departementet drøfter om det er naturlig å videreføre to eierformer når borettslagsformen og eierseksjonsformen begynner å bli så like. Konklusjonen er at det fortsatt er grunnlag for å opprettholde to eierformer. Etter NBBLs vurdering burde man imidlertid ha forenklet mer, ved å gjøre alle bestemmelser like, med mindre det er grunn til forskjeller ut i fra eierformenes særpreg.

Kranglefantens vetorett

Det nye lovforslaget inneholder et forslag om å innføre en særdeles uklar standard der man gir hver enkelt sameier vetorett over «tiltak som er særlig inngripende eller særlig viktige». Lovutvalget har nevnt oppgraderinger som et eksempel på tiltak som vil rammes av bestemmelsen. Bestemmelsen vil kunne bli et effektivt hinder for fornuftige oppgraderinger og vil i praksis gjøre det umulig å foreta større endringer som for eksempel å bygge på en etasje. NBBL vil jobbe overfor Stortinget med sikte på å endre bestemmelsen.

Svekket brannsikkerhet og flere vannskader når ansvaret for å skifte sluk flyttes

Departementet foreslår å flytte ansvaret for å skifte sluk på våtrom fra sameiet til den enkelte sameier. Departementet foreslår løsningen fordi de mener at ansvaret for sluk og membran bør hvile på samme part. NBBL mener dette er en uheldig løsning i både et brannverns- og et skadeperspektiv. I tillegg er det i seg selv uheldig å endre regler som er godt innarbeidet, jf at sameiet i dag har ansvaret for sluk. NBBL vil jobbe overfor Stortinget for en endring.

Ubrukelig utkastelsesbestemmelse foreslås videreført

I noen tilfeller er det nødvendig å få kastet ut en sameier straks. Utkastelsesbestemmelsen i eierseksjonsloven er så å si ubrukelig, fordi prosessen gjør at det tar lang tid å få gjennomført utkastelsen. I praksis må man derfor ofte bruke andre lovbestemmelser (midlertidig forføyning etter tvisteloven).  NBBL mener departementet burde ha forandret på denne bestemmelsen, men den har blitt videreført som den er.

Ervervsbegrensningen foreslås opprettholdt

Forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner foreslås heldigvis opprettholdt. Lovutvalget foreslo det motsatte, men et aktivt lobbyarbeid fra NBBLs side ser ut til å ha gitt resultater.

Store sameier skal fortsatt ha regnskap og revisjon

Lovutvalget kom med forslag om at ethvert sameie skulle kunne vedtektsfeste at de verken skulle føre regnskap etter regnskapsloven eller ha revisor. NBBL drev et aktivt lobbyarbeid for den motsatte løsningen. Departementet fulgte heldigvis ikke lovutvalget anbefaling, men forenklet i stedet reglene om hvilke av de små sameiene som kan fritas for plikten. Arbeidet til NBBL ser derfor heldigvis ut til å ha båret frukter.

Ingen regler om Airbnb

Det er tvil om hvor omfattende utleie via Airbnb og likende kan være, før det er ulovlig næringsvirksomhet.

Departementet foreslår at man ikke regulerer spørsmålet nærmere nå, da det skal legges frem en NOU om delingsøkonomien 01.02.2017. En gruppe representanter er imidlertid utålmodige, og har fremmet et representantforsalg om at man skal gå raskere frem når det gjelder lovreformer om delingsøkonomien. Finanskomiteen på Stortinget skal behandle representantforslaget 19.01.2017. Det er lite sannsynlig at forslaget får gjennomslag siden NOUen snart legges frem.

Sammenslåing av sameier

Det foreslås innført en hjemmel for å slå sammen sameier. Det er teoretisk mulig å gjøre det i dag også, men det oppstår en «Catch 22-situasjon» som gjør det tilnærmet umulig i praksis. NBBL mener forslaget er positivt og kan være aktuelt for sameier som har en uhensiktsmessig størrelse i forhold til arbeids- og kostnadseffektiv drift.

For kompliserte regler i større eiendomsprosjekter

Departementet har ikke kommet med forslag om regler som forenkler etablering av større sameier bygget ut i trinn. Konsekvensen blir at det fortsatt vil være mange prosjekter der utbygger vil etablere et mindre sameie enn det som er hensiktsmessig i en forvaltningsfase. NBBL mener dette er en uheldig løsning, da mangelen på slike regler fører til høyere driftskostnader i hele sameiets levetid.

Kommunens rett til å «synse» om inndelingen av seksjonene utgår

I dag er kommunen gitt en rett til å «synse» om inndelingen av seksjonene da loven krever at de skal ha en «formålstjenlig avgrensing». Mange kommuner har trukket inn utenforliggende hensyn i vurderingen. NBBL mener derfor det er positivt og forenklende at denne muligheten fjernes.

Anleggseiendom blir mulig selv om volumet kunne vært en seksjon

Departementet foreslår at det skal bli mulig å etablere en anleggseiendom selv om volumet kunne vært en seksjon. Dette er en positiv forbedring i utbyggingsprosjekter, der det ofte er uklart hva den enkelte kommune vil tillate.

Tidspunktet for seksjonering flyttes fra igangsettingstillatelse (IG) til rammetillatelse

Dette er en positivt og forenklende endring som gjelder for så vel nybygg som bruksenheter i eksisterende bygg.

Tidsfrist for kommunes behandling av søknaden om seksjonering

Dagens eierseksjonslov har ikke frister på området. Departementet foreslår en behandlingsfrist på 8 uker. Gitt frist er positivt fordi det gjør det lettere å planlegge, når man vet hva man har å forholde seg til.

Oppmåling av tilleggsdeler kan skje ved kontorforretning

Reglene om oppmåling av tilleggsdeler er problematiske fordi oppmålingen kan ta lang tid på grunn av dårlig kapasitet i kommunen. Muligheten til kontorforretning i visse tilfeller kan derfor føre til en viss forbedring.

I et annet lovforslag om organisering av eiendomsoppmåling er det foreslått at også private aktører skal kunne drive eiendomsoppmåling. Dersom dette blir vedtatt vil det kunne påvirke saksbehandlingstiden på en positiv måte.

Regulering av parkering blir enklere og bedre

En av de største svakhetene ved dagens eierseksjonslov er de upraktiske og kompliserte reglene om parkering. Kommunen kan ikke bare stille krav om hvor mange parkeringsplasser sameiet skal ha, men også hvordan de skal være organisert. Det foreslås at kommunens myndighet skal begrenses til å stille krav om antall parkeringsplasser, mens utbygger/sameiet gis muligheten til å tildele og organisere dem man finner mest hensiktsmessig. Unntak gjelder for eventuelle HC-plasser som skal være tilgjengelige for bevegelseshemmede dersom de gir fra seg sin vanlige parkeringsplass.


Kommunikasjonsrådgivere

Lise Lotte Monsen
Kommunikasjonsrådgiver og digital designer
E-post: lm@nbbl.no
Telefon: 92680570
Beate Kvien
Kommunikasjonsrådgiver
E-post: bk@nbbl.no
Mobil: 91822709

Heis

NBBLs nettside med informasjon om
etterinnstallering av heis
i borettslag og sameier


www.nbbl.no/heis

Oppgradering i borettslag og sameier

Hvordan kan borettslag og sameier få gjennomslag for oppgradering?


Oppgradering i boligselskap