Hva er forskjellen på borettslag og sameie?

Hva er forskjellen på borettslag og sameie?

Hva er egentlig forskjellen på et borettslag og et sameie? Det kan være fint å vite hva forskjellen er når du skal kjøpe en leilighet. Dette kan utgjøre en forskjell i pris, i utleiemuligheter, i oppussingsmuligheter, vedlikehold og bomiljø.

Et borettslag er et selskap som eies av de som bor der. Tallet på andeler er det samme som antall leiligheter. Andelseierne eier bygninger og tomt i fellesskap. Andel i borettslaget innebærer bruksrett til en bestemt leilighet.

Som boligeier i et sameie er du i juridisk forstand eier av en sameieandel, som kalles en eierseksjon. Den gir deg enerett til bruk av en eller flere boliger i sameiet, og rett til bruk av sameiets fellesområder. Et sameie er ikke et selskap, men en sammenslutning av eiere.

Et borettslag har alltid som formål å skaffe eierne rett til egen bolig i borettslaget. Dette følger av borettslagsloven. Hensikten med borettslaget er altså ikke å skaffe eierne næringslokaler eller utleieleiligheter. Dette er årsaken til at det er en del regler rundt utleie av leiligheter i borettslag (les mer under).  

Et sameie har i motsetning til borettslag ikke som formål å gi eieren rett til egen bolig. Et sameie kan derfor bestå av bare boliger eller både boliger og næringslokaler, og som eier kan du selv velge om du vil drive med utleie eller om du vil bruke eiendommen selv.

Generalforsamling og sameiermøte

I både borettslag og sameier har du som eier rett til å være med å bestemme. En gang i året skal det avholdes et møte hvor alle eierne har rett til å delta. I borettslag heter dette generalforsamling, mens det i et sameie heter sameiemøte. Her har alle eierne stemmerett og rett til å komme med forslag til vedtak. Her velges det et styre som tar seg av den daglige driften av borettslaget/sameiet. Ellers skal generalforsamlingen/sameiermøtet behandle regnskap og budsjett, eventuelle vedtektsendringer og andre saker som eierne har meldt inn i forkant av møtet.

Forkjøpsrett

Mange borettslag har forkjøpsrett. Det vil si at andre beboere i borettslaget har rett til å kjøpe leiligheten for høyeste bud, uten å være med i budrunden. Det kan være lurt å forhøre seg om forkjøpsrett når man skal kjøpe en leilighet.

Er boligselskapet tilknyttet et boligbyggelag har medlemmene i boligbyggelaget også forkjøpsrett. Det kan du lese mer om her.
 

Utleie, boforpliktelser og miljø

I et sameie kan du leie ut boligen så lenge og når du vil. I et borettslag er hovedregelen at du må ha styrets samtykke for å overlate bruken av boligen til andre. Styret avgjør, på grunnlag av egen praksis eller instruks fra generalforsamlingen, om samtykke til utleie skal skje eller ikke.

I visse tilfeller kan ikke styret nekte å godkjenne søknad om å overlate bruken av boligen til andre:​

  • Andelseieren har rett til å overlate bruken av andelen til andre for inntil tre år dersom andelseieren, eller en nærstående, har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene.
  • Andelseieren er en juridisk person. Dersom juridiske personer, som for eksempel kommunen eller en bedrift, har blitt andelseier i borettslaget er det anledning til å overlate bruken til andre. 
  • Andelseieren skal være borte midlertidig som følge av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
  • Et medlem av brukerstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedanstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen.
  • Ektefelle eller samboer har krav på bruksrett etter samlivsbrudd.

I alle tilfellene over skal det også sendes søknad til styret. Styret kan nekte godkjenning dersom forhold ved personen som skal bruke boligen gir saklig grunn til det eller dersom vedkommende, på grunn av bestemmelser i vedtektene, ikke kunne blitt andelseier i laget.

Dette kan høres veldig strengt ut, men en positiv konsekvens av at det er strengt å leie ut, er at det for det meste er eiere selv som bor i et borettslag. De som eier leiligheten de bor i pleier å ha større interesse av å ta vare på både sin egen andel og området rundt. De bor også ofte lengre i nabolaget og naboene blir derfor bedre kjent. Dette gjør at det er godt tilrettelagt for et godt bomiljø i et nabolag som er borettslag, hvor de fleste  beboerne eier leilighetene sine.

Finansiering av fellesprosjekter

Fordi et borettslag regnes som et selskap og borettslaget eier eiendommen kan borettslaget pantsette eiendommen under ett. Dette har man ikke anledning til i et sameie. Borettslaget kan altså ta opp felles lån og tilby banken pantesikkerhet i eiendommen. Dette innebærer at et borettslag normalt vil få langt bedre lånevilkår enn et sameie ved låneopptak til felles prosjekter. At finansieringen av fellestiltak vil være rimeligere i borettslag enn i sameier kan gjøre det enklere å få vedtatt tiltak i borettslag.

Som eier er du medansvarlig for fellesgjelden og bidrar til betaling av renter og avdrag gjennom innbetaling av de månedlige felleskostnadene. Fellesgjelden skal alltid oppgis ved salg av boligen, og du som kjøper må ta gjelden i betraktning når du vurdere hva du er villig til å betale for den.

I podcasten: «Dine penger: Pengerådet» diskuteres forskjellene mellom borettslag og selveier. Hallgeir Kvadsheim og Andreas W. Fredriksen har en konkurranse hvor de snakker om og gir poeng til borettslag eller selveier. De tar for seg temaene: Pris, utleie, forkjøpsrett, fellesgjeld, vedlikehold og bomiljø. Deretter gir de poeng til den løsningen de synes er best i hver runde.

Hør hele podcasten og finn ut hvilken eierform som vant