Nå er det høyseseong for generalforsamlinger i alle borettslag. Hvilke flertall kreves for de ulike vedtakene som skal fattes? NBBLs advokat Henning Lauridsen gir deg svarene.
NBBL-advokat Henning Lauridsen gir råd til borettslagstyrer (foto: NBBL/nyebilder.no).
- For de fleste vedtak er det tilstrekkelig med flertall blant de avgitte stemmene, sier advokat Lauridsen.
Flertall regnes blant avgitte stemmer. Dette betyr at man først fjerner eventuelle blanke, forbeholdne eller uleselige stemmer og deretter teller opp ja og nei stemmer. Det som blir vedtatt er det det er flest stemmer for.
-Ved stemmelikhet er det tilfeldighetene som rår, sier Lauridsen. Ifølge borettslagsloven skal avgjørelsen da skje ved loddtrekning, hvis ikke borettslagets vedtekter sier noe annet.
Når er det krav om kvalifisert flertall?
I de viktigste sakene kreves kvalifisert flertall. Det er et flertall på to tredeler av avgitte stemmer. Ett eksempel hvor det praktiseres, er ved vedtektsendringer. Et annet eksempel er ved er fysiske endringer ut over det som er vanlig forvaltning og vedlikehold i borettslaget. Bygging av balkonger eller tilbygg og innstallering av heis, er normalt eksempler på dette.
Vanlig vedlikehold kan i følge advokat Lauridsen vedtas av styret selv om det vil bli svært kostbart.
- Dette har sammenheng med at styret har plikt til å sørge for forsvarlig vedlikehold av borettslagets eiendom, sier Lauridsen. Uten å ha mulighet til å gjennomføre vedlikeholdet ville styret vanskelig kunne ha noen plikt.
Skal borettslaget finansiere vedlikeholdet med lån, er det imidlertid krav om kvalifisert flertall for å gi banken førsteprioritets sikkerhet i borettslaget eiendom.
- Tar banken til takke med sikkerhet etter pantedokumentet til sikkerhet for andelseierne innskudd, kan styret normalt foreta låneopptaket uten noe samtykke fra generalforsamlingen, forklarer Lauridsen.
Hvis borettslaget skal kjøpe eller selge fast eiendom, vil det alltid være krav om kvalifisert flertall på generalforsamlingen. Det samme gjelder dersom man foretar andre rettslige disposisjoner over borettslagets eiendom som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, f eks hvis man gir naboeiendommen en tinglyst veirett over borettslaget eiendom. Dette er en naturlig bestemmelse fordi man legger begrensninger på den fremtidige bruken av eiendommen.
Hvis borettslaget skal foreta noe ut over kjernevirksomheten og tiltaket totalt sett koster eller forplikter borettslaget for mer enn 5 prosent av årlige felleskostnader, er det også nødvendig med kvalifisert flertall.
- På denne måten sikrer man seg at det er tilstrekkelig interesse for noe som er utenfor vanlig forvaltning, sier Lauridsen.
I tillegg finnes det enkelte andre tilfeller der loven stiller krav om kvalifisert flertall, men disse er ikke så praktiske for de fleste borettslags vedkommende.
Hvor mange må stille på generalforsamlingen før vedtak kan fattes?
Loven stiller ikke noe krav om et bestemt minsteantall stemmeberettigete på generalforsamlingen. Dette betyr at dersom det er få som stiller opp på generalforsamlingen så vi de som er til stede få stor innflytelse over de vedtakene som fattes forklarer Lauridsen.
Hvor langt kan generalforsamlingen gå?
- Styret må ikke havne i den villfarelsen at generalforsamling kan fatte et hvert vedtak selv om det er flertall for det, sier advokat Lauridsen.
Vedtakene som skal fattes må være innenfor borettslagets formål, dvs hva borettslaget har lov til å drive med. Borettslagslovens krav er at vedtaket har en tilstrekkelig sammenheng med bo- og eierforholdet i borettslaget.
- Hvis generalforsamlingen for eksempel vedtar innkjøp av 5 Harley-Davidson motorsykler til fri bruk blant andelseierne, er det utenfor formålet selv om mange i borettslaget synes det er en god idé, sier Lauridsen.
Det samme vil være tilfelle dersom generalforsamlingen vedtar å kjøpe en hytte på fjellet til bruk for andelseierne. De som ønsker det aktuelle tiltaket får i stedet gå sammen og kjøpe det i privat regi.
- Vedtaket må heller ikke innebære noen urimelig eller usaklig forskjellsbehandling av eierne. Generalforsamlingen kan for eksempel ikke lovlig vedta at felleskostnadene til de under 40 skal reduseres med kr 1 000 pr mnd. fordi de ofte har små barn og store utgifter privat, avslutter Henning Lauridsen i NBBL. Les mer om generalforsamlingen i vår artikkelsamling Lov og rett i borettslag.